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Comprar una segunda propiedad en Colombia implica revisar tus finanzas, comparar opciones de crédito de vivienda, conocer los impuestos, entender qué subsidios aplican y evaluar zonas con valorización para tomar una decisión que se ajuste a tus objetivos.
Comprar una segunda propiedad es una meta ambiciosa, pero también ofrece una gran oportunidad para ti. Es una forma de ampliar tu patrimonio, generar ingresos adicionales o incluso planear tu retiro con tranquilidad.
Muchas personas en Colombia la ven como una inversión estratégica: bien pensada, bien financiada y con respaldo confiable, puede convertirse en una fuente de estabilidad y crecimiento a largo plazo.
Si quieres comprar una segunda propiedad, esta guía es para ti. Aquí resolvemos las preguntas más comunes: desde cómo analizar si es viable financieramente, hasta qué tipo de vivienda elegir, cómo acceder a financiación y qué trámites debes tener en cuenta.
Además, el contexto actual favorece tu decisión. Puedes acceder a un descuento del 0,5 % en la tasa de interés si compras una vivienda nueva financiada por nosotros o un inmueble usado publicado por un agente de Tu360Inmobiliario en colaboración con Pulppo.
Y si tienes cuenta de nómina con nosotros, puedes sumar un 1 % adicional de descuento. Así, la reducción total puede llegar hasta el 1,5 %, aplicada exclusivamente en estas opciones disponibles en Tu360Inmobiliario.
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Antes de empezar el proceso, revisa si este es el momento adecuado para ti. Estas señales pueden orientarte:
¿Tienes ingresos estables y manejables?
¿Ya terminaste de pagar tu primera hipoteca o tienes espacio en tu presupuesto?
¿Cuentas con el 30 % del valor de la propiedad ahorrado?
¿Tienes un plan claro para el inmueble: renta, descanso o retiro?
Si respondiste de forma afirmativa a estas preguntas, estás listo para avanzar en tu compra.
Si ya tienes claridad sobre tu perfil y tu capacidad financiera, el siguiente paso es evitar decisiones apresuradas. Comprar una segunda propiedad es un compromiso grande y hacerlo bien requiere planificación.
Una casa puede encantarte para ir de vacaciones, pero eso no es suficiente para decidir que es una buena inversión. Analiza con calma los pros y los contras de esta decisión, haz un estudio de tus ingresos mensuales y evalúa si tu presupuesto es el indicado para comprar esa propiedad. Investiga bien la zona, el mercado local y el estado del inmueble antes de tomar una decisión.
Un error común es comprometerse con una cuota hipotecaria que excede lo que puedes pagar con tranquilidad. Para evitar sobreendeudarte, haz un presupuesto que incluya ingresos y gastos reales. Evalúa también escenarios como la pérdida de tu empleo y asegúrate de que, después de cumplir con tus obligaciones, te quede un ingreso disponible.
Puedes sumar ingresos de hasta tres personas para solicitar el crédito. Por ley, la primera cuota no puede ser mayor al 40 % del ingreso total de quienes participan. Esta regla aplica para vivienda VIS, VIP y No VIS.
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Ser propietario no solo significa pagar el crédito. También tendrás que cubrir impuestos, seguros, servicios públicos, administración (si es propiedad horizontal), mantenimientos y reparaciones. Si planeas arrendar la vivienda, parte de esos costos se cubren con el canon, pero no todos. Inclúyelos desde el inicio en tu plan financiero para no llevarte sorpresas.
En Colombia, no se puede acceder a un subsidio de vivienda por segunda vez, ya que estos apoyos se entregan solo una vez por hogar y aplican únicamente para primera vivienda.
Por ello, para comprar una segunda propiedad, tu opción es buscar financiación. Usa un crédito bancario o un leasing habitacional (una opción que funciona como arriendo con posibilidad de compra).
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Comprar sin revisar los detalles legales o técnicos de la propiedad puede traerte problemas graves. Si es una vivienda usada, revisa el Certificado de Tradición y Libertad para confirmar que no tenga embargos, hipotecas u otras limitaciones. Verifica también su estado físico: si tiene humedades, cómo están las instalaciones eléctricas, la estructura o el techo.
Si es un proyecto nuevo, investiga la trayectoria del constructor, revisa los planos, los tiempos de entrega y lee con cuidado la letra pequeña del contrato de compraventa. Si es una inversión grande, contar con el respaldo de un abogado o notario puede darte mayor tranquilidad.
No todo lo que suena atractivo en el mercado inmobiliario es realmente una buena oportunidad. Así como hay opciones con potencial, hay algunas señales que te advierten de los riesgos.
Te contamos qué revisar con atención:
Si la zona donde quieres comprar está llena de anuncios de venta o hay muchos proyectos nuevos sin ocupar, puede ser señal de sobreoferta. Eso puede frenar la valorización del inmueble y, en algunos casos, dificultar su reventa o el arriendo posterior.
Si hay mucha oferta disponible, podrías negociar un mejor precio, pero también esto implica más tiempo y esfuerzo para generar retorno si planeas arrendar, vender o simplemente asegurar una valorización estable.
Si no sabes dónde comprar, revisa los lugares con mayor potencial de valorización en Colombia.
Si alguien te asegura rentabilidades muy altas o ganancias fijas mes a mes, revisa con lupa. Según el portal Arquitectura y Concreto, en Colombia, un arriendo residencial suele generar alrededor del 0,5 % mensual del valor del inmueble. Si te ofrecen un valor por encima de ese promedio, pregunta de dónde salen esos números y revisa los contratos con calma.
Como referencia básica, una vivienda de $200 millones que se arrienda por $1 millón al mes, ofrecería un retorno bruto del 6 % anual. Si restas gastos como administración, impuestos y posibles meses sin inquilino, el retorno neto será menor.
Si la promesa está muy por encima, asegúrate de que tenga una razón clara (por ejemplo, si es una propiedad turística operada por un hotel). Aun así, recuerda que ningún arriendo es 100 % fijo: pueden presentarse meses sin inquilinos o imprevistos.
La ubicación es clave para que tu inversión se valorice y sea fácil de vender o arrendar. Si la vivienda está lejos de servicios como centros de salud, supermercados o transporte público, o en una zona con antecedentes de inseguridad o problemas ambientales, piénsalo dos veces.
Antes de comprar, visita el barrio en diferentes momentos del día. Verifica el acceso, el ruido, la seguridad y si hay proyectos urbanos en marcha. No te fijes solo en el apartamento o casa: la zona también forma parte de la inversión.
Si una oferta suena demasiado buena, tómate el tiempo para investigar. Es mejor hacer una pausa a tiempo que asumir riesgos innecesarios después. En Tu360Inmobiliario te ayudamos a tomar decisiones informadas y tranquilas.
El proceso para comprar una segunda vivienda es muy similar al de la primera. La diferencia es que esta vez ya tienes experiencia y posiblemente una situación financiera distinta. Eso te permite tomar decisiones más informadas desde el comienzo.
Aquí te compartimos los pasos clave para que avances con seguridad: desde revisar tus finanzas y definir tu meta, hasta la financiación, la firma y el manejo de tu nueva propiedad.
Haz cuentas claras: ¿cuánto ganas?, ¿cuánto debes?, ¿cuánto tienes ahorrado? Si aún pagas tu primera hipoteca, revisa cómo quedaría tu flujo mensual con una nueva cuota. Recuerda que, por ley, la primera cuota no puede superar el 40 % de tus ingresos.
Puedes aumentar tu capacidad de compra sumando ingresos de hasta tres personas, lo que te permitirá acceder a un monto mayor de financiación. Usa simuladores de crédito como el que tenemos en Bancolombia para estimar cuánto recibirías según el monto, el plazo y tus ingresos.
En vivienda No VIS, te financiamos hasta el 70 % del valor del inmueble, y si es VIS o VIP hasta el 80 %, por lo que necesitas solo el 30 % o 20 % del valor del inmueble para la cuota inicial.
Empieza por organizar tu ahorro. Aquí te damos estrategias para reunir la cuota inicial.
¿Quieres arrendarla para generar ingresos? ¿Es una finca para descansar? ¿Una opción para tu retiro? Saberlo desde el inicio te ayuda a elegir bien: tipo de vivienda, ubicación y rango de precios.
Si la arrendarás, te conviene que esté en zonas con alta demanda: cerca de universidades, centros empresariales o destinos turísticos. Si es para descanso, prioriza el entorno, el clima y la tranquilidad.
Con tu meta clara, empieza la búsqueda. Revisa Tu360Inmobiliario para conocer la oferta, compara precios por metro cuadrado en la zona que te interesa y visita varias opciones.
No te quedes con la primera. Verifica cuánto tiempo tiene la construcción (si es usada), la calidad de los acabados, las zonas comunes y, muy importante, que los papeles estén al día.
Si es un proyecto sobre planos, verifica que tenga fiducia: esto protege tu dinero durante la construcción. También investiga la experiencia de la constructora, los tiempos de entrega y el contenido del contrato. Tómate el tiempo necesario; esta etapa es la base de una buena inversión.
¿Has considerado comprar sobre planos? Descubre sus ventajas aquí.
Cuando elijas el inmueble, empieza el proceso de financiación. Puedes solicitar una hipoteca para segunda vivienda, a través de un crédito tradicional (el préstamo queda a tu nombre y la vivienda se hipoteca), o considerar un leasing habitacional no familiar.
Con el leasing habitacional no familiar, el banco compra la propiedad y tú la pagas mensualmente. No necesitas tener la cuota inicial completa desde el inicio y, con autorización del banco, incluso podrías dejar que un tercero la utilice. Esto lo hace atractivo si buscas una segunda vivienda como inversión.
Compara bien ambas opciones para elegir la que mejor se ajuste a tu plan: Ventajas del leasing habitacional y Crédito de Vivienda
Una vez sepas cuál es la mejor modalidad para ti, haz la solicitud de tu crédito de vivienda en línea y en 5 minutos. En Bancolombia haremos un estudio de crédito. Si todo está en orden, te entregaremos una carta de aprobación con el monto y condiciones.
Antes de pedir tu crédito, revisa estos 10 consejos para acertar en tu solicitud.
Para asegurar la compra, es común firmar una promesa de compraventa. Allí se establece el precio, la forma de pago y el plazo para firmar la escritura.
Al firmarla, usualmente entregas un porcentaje como anticipo (por ejemplo, el 10 % del valor). Lee con cuidado el documento y asegúrate de que refleje lo que acordaste. Si tienes dudas, es buen momento para pedir ayuda a un abogado.
Con esta firma, el inmueble queda “separado” mientras obtienes el crédito y se realiza la escrituración.
Con el crédito aprobado y la promesa firmada, se pasa a la notaría. Allí se firma la escritura de compraventa y también la hipoteca, si usas crédito. El banco desembolsa el dinero directamente en la notaría y tú aportas el valor de la cuota inicial restante.
Después de firmar, los documentos se registran en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Ten listos los costos asociados:
Impuesto de registro (entre el 0,5 % y 1 %, según el lugar).
Derechos notariales, que normalmente se dividen entre comprador y vendedor.
Impuestos locales, como el de beneficencia en Antioquia (1 %).
Ten este dinero separado para no retrasar el cierre del negocio.
Con este paso a paso, estás listo para tomar decisiones con información, respaldo y claridad. En Bancolombia te acompañamos para que el proceso sea más fácil, desde la planeación hasta la financiación.
Aplica estas claves para asegurar el desembolso de tu crédito de vivienda o leasing habitacional
Puedes hacerlo solo o en familia. Si tienes ingresos suficientes, comprar a título personal te da control total. Si decides unir fuerzas con familiares (como tu pareja o tus hijos), podrías acceder a un crédito más alto sumando ingresos.
En ese caso, todos serán copropietarios o podrán formar una sociedad para la compra. Consejo: dejen por escrito quién aporta cuánto, cómo se usarán los ingresos del arriendo (si aplica) y cómo se dividirán los gastos. Así evitan confusiones.
Podrás seguir deduciendo intereses de crédito hipotecario, siempre que no superes el tope anual permitido (consulta con tu contador el valor en UVT). Si vas a arrendar la propiedad, debes declarar ese ingreso y pagar impuestos por la renta neta.
Además, si vendes la segunda propiedad con ganancia, pagarás un 15 % de impuesto por ganancia ocasional (Ley 2277 de 2022). Esta exención solo aplica para la casa donde vives y si la habitaste por más de 2 años.
Tendrás que cubrir la retención en la fuente (1 % del valor de venta), gastos notariales y el impuesto por ganancia ocasional si la vendes con utilidad. Si es tu segunda propiedad, este impuesto se aplicará casi siempre.
Por ejemplo: si compras por $300 millones y vendes por $400 millones, pagarías $15 millones por ganancia. Si la tienes arrendada, asegúrate de respetar los tiempos del contrato o indemnizar al arrendatario si es necesario.
No. El subsidio aplica para comprar vivienda nueva o usada de tipo VIS o VIP, o para construir en un lote que ya tengas. Si tu idea es comprar un lote como segunda propiedad, debes financiarlo con recursos propios o un crédito normal.
Esta es una duda frecuente: si tengo una casa, ¿puedo postular a subsidio? La respuesta es no, ya que la mayoría de los programas de ayuda están dirigidos a quienes no tienen vivienda y nunca han recibido una ayuda de este tipo.
Sí, pero es raro y poco común. Hacer una segunda hipoteca sobre la misma propiedad requiere que esta tenga suficiente valorización y que el banco acepte ser segundo en orden de pago, lo que casi nunca pasa.
Ahora, si te preguntas si puedes tener dos hipotecas sobre casas diferentes, la respuesta es sí, siempre que cumplas con los requisitos para cada crédito. Eso incluye tu capacidad de endeudamiento y los ingresos suficientes para cubrir ambas cuotas.
Comprar una segunda propiedad va más allá de una inversión. Es proyectar tu vida con estabilidad, visión y respaldo. En Bancolombia te acompañamos desde la primera pregunta hasta el desembolso final, con asesoría y soluciones como Crédito de vivienda en minutos para que convertir esa idea en realidad sea más simple.
¿Listo para empezar? Explora opciones, compara alternativas y haz cuentas claras. En Tu360Inmobiliario encontrarás proyectos con potencial de valorización y herramientas para decidir con confianza.
Porque la compra de una segunda propiedad, bien planificada, puede convertirse en una de las decisiones más valiosas de tu vida.
Comprar casas para remodelarlas y venderlas puede ser una inversión que te deje buenas ganancias si encuentras buenas ofertas, priorizas las mejoras más importantes y vendes la propiedad rápido. Descubre más sobre la estrategia del flipping inmobiliario.
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