Flipping inmobiliario: una oportunidad de inversión en finca raíz

Existen diversas estrategias de inversión en el mercado, pero una que ha generado interés en los últimos años es el flipping inmobiliario. Esta estrategia del flipping inmobiliario consiste en comprar inmuebles, generalmente casas, con el objetivo de realizar reparaciones o remodelaciones para venderlas a un precio más alto y así conseguir ganancias.

La idea es identificar casas que se vendan por debajo de su valor real (ya sea porque están deterioradas o porque tienen un estilo antiguo) y hacerles remodelaciones que aumenten su valor. De este modo, se puede ganar más dinero, y en menos tiempo, que comprar una vivienda para alquilarla.

Este tipo de inversión es muy popular en Estados Unidos por las utilidades que se obtienen. Entre 2005 y 2021, quienes invirtieron en el flipping inmobiliario en el mercado estadounidense ganaron aproximadamente 62.000 dólares al año, según Statista.

Pero no es una modalidad que solo funciona en Estados Unidos. En países como Colombia se ha ido incursionando en este tipo de inversión como una oportunidad interesante para obtener rentabilidad.

Felipe Rojas, un colombiano experto en flipping inmobiliario, afirma que vio una oportunidad en este negocio cuando se dio cuenta de que había poca oferta de viviendas para estratos socioeconómicos bajos. De manera que si compraba viviendas y les hacía remodelaciones para las que no hacía falta permisos de construcción, podría venderlas a precios competitivos y así satisfacer esa demanda.

Así que, aunque en principio podría parecer que los compradores estadounidenses son muy diferentes a los colombianos, en realidad el flipping inmobiliario resuelve la misma necesidad: la de las personas listas para mudarse que buscan casas con buenas ubicaciones y a precios asequibles.

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Ventajas del flipping inmobiliario

La inversión inmobiliaria es atractiva por varias razones:

• Podría producir buenas ganancias. Quienes invierten en flipping inmobiliario pueden obtener ganancias de entre 10% y 20%, de acuerdo con  Alejandra Velandia, cofundadora de ‘Vivamos de los bienes raíces’, un grupo empresarial colombiano dedicado a enseñar a las personas a invertir en bienes raíces. Dos variables que determinan cuánto se gana son la ubicación de la propiedad y la situación del mercado inmobiliario.

• Permite obtener dinero en poco tiempo. Dependiendo de las mejoras que se le hagan a la vivienda y las condiciones del mercado, la inversión podría recuperarse en menos de un año, de acuerdo con Alejandro Tabosky, agente de la inmobiliaria estadounidese UTG Miami.

• Es una inversión segura. Históricamente, invertir en inmuebles se ha considerado seguro. A pesar de que toda inversión implica riesgos, si se compara con otras, como la compra de acciones en la bolsa, el riesgo en el flipping inmobiliario es menor. El mercado inmobiliario se mueve de manera más predecible y, aunque el precio de las viviendas puede bajar un poco, no suele tener grandes cambios repentinos.

Lo que se debe considerar

El flipping inmobiliario ofrece varios beneficios, pero hay que considerar algunos aspectos antes de invertir.

Uno de ellos son los costos de la remodelación. Sin una adecuada planificación, las mejoras que se le hagan al inmueble podrían superar el presupuesto. Por ello es importante no subestimar ningún costo.

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También es posible que la vivienda no se venda tan rápidamente como se esperaba. Mientras llega un comprador, hay que pagar costos como el préstamo para la vivienda, los impuestos y el mantenimiento. De allí la importancia de emplear las mejores estrategias de comercialización, para que la vivienda se pueda vender en el menor tiempo posible.

¿Cuánto pagar por una propiedad? La “regla del 70%” puede ser útil

Si se quiere saber cuánto es lo máximo que se puede pagar por una vivienda para obtener ganancias, lo primero que se debe hacer es calcular el valor después de la reparación (ARV, por sus siglas en inglés), que es el precio calculado de la propiedad después de la remodelación.

Para hacerlo hay que analizar los precios de venta de propiedades similares en la zona y considerar indicadores como antigüedad, estilo, tamaño y estado general de la vivienda. También podría investigarse qué viviendas se han vendido en los últimos noventa días en un radio de dos kilómetros. Con el promedio de estos precios, se podrá estimar el ARV.

Una vez que se tenga este dato, se necesitará la siguiente información: 

• Costos de remodelación (gastos necesarios de las reparaciones o mejoras en la casa antes de su venta).

• Costos fijos de la propiedad (gastos recurrentes que se deben cubrir mientras se posee la casa, como pagos de préstamos, seguros, servicios públicos o mantenimiento).

• Costos de venta o de cierre (gastos legales, impuestos y tasas o comisión de la agencia inmobiliaria).

Con esta información se podrá calcular el precio máximo del inmueble. Para ello es útil esta fórmula:

Precio máximo = ARV - (costos de remodelación + costos fijos + beneficio esperado)

Para comprender mejor este cálculo, se puede usar “la regla del 70%”: no hay que gastar más del 70% del ARV después de restar los costos de remodelación. Esto deja un 30% para las ganancias y los costos fijos, que generalmente representan alrededor del 15% del proyecto.

Así, si una vivienda tendrá un ARV de 215 millones de pesos después de 22 millones en costos de reparación o rehabilitación, según la regla del 70% el inversionista no debería pagar más de 128 millones para comprar la vivienda:

215.000.000 x 0,70 = 150.000.000 (el 70% de 215.000.000)

150.000.000 - 22.000.000 = 128.000.000 sería el precio de compra.

Flipping inmobiliario: ¿para viviendas usadas o nuevas?

El flipping inmobiliario generalmente se asocia con viviendas usadas. Esto se debe a que en este mercado los inversionistas pueden comprar propiedades a precios más bajos por su estado deteriorado o la necesidad de hacerle renovaciones importantes. La estrategia consiste en comprar barato y vender a un precio más alto después de mejorarlas.

Sin embargo, esta estrategia también se podría aplicar a viviendas nuevas. En este caso los inversionistas pueden comprar propiedades recién construidas directamente de las constructoras y venderlas a un precio más alto sin necesidad de hacer reparaciones, solo remodelaciones.

Otras opciones incluyen comprar propiedades sobre planos (antes de la construcción) o en obra gris (estructura terminada, con instalaciones básicas, pero sin acabados o divisiones).

En ambos casos es posible obtener financiamiento. Se puede optar por un crédito para vivienda usada o nueva, según la inversión que se quiera hacer. Hay varias opciones, como los créditos hipotecarios o el leasing habitacional.

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Diferencias entre flipping para vivienda usada y nueva

• Costos de renovación: las viviendas nuevas no requieren tantas renovaciones o reparaciones como las usadas, que a menudo necesitan mejoras importantes antes de venderlas.

• Precio de compra: por lo general las viviendas usadas son más económicas, pero pueden requerir más trabajo e inversión. Las viviendas nuevas son más costosas al principio, pero no necesitan tantas mejoras adicionales.

• Incentivos de capital: las constructoras suelen dar beneficios especiales en vivienda nueva para ayudar a reducir la cuota inicial o la cantidad de dinero total que se debe pagar por la propiedad. Esto no está disponible cuando se compra una vivienda usada.

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Cómo asegurar el retorno de inversión (ROI) en el flipping inmobiliario

Todo proyecto de renovación y reventa de bienes inmuebles tiene tres etapas: la selección de la vivienda, las remodelaciones y la venta. Si algo sale mal en alguna de estas etapas, las ganancias pueden verse afectadas. Para asegurar un buen ROI, lo mejor es:

• Investigar de manera exhaustiva el mercado

“Busca la peor casa en el mejor barrio”. Este es uno de los consejos clave de expertos en esta industria al buscar casas en venta para remodelar. Así se puede adquirir una propiedad a un precio más bajo de lo que normalmente se encontraría en un barrio popular.

Sin embargo, no se trata de comprar a ciegas. Hay dos factores clave que deben considerarse al elegir una casa para el flipping inmobiliario: el estado de la vivienda y su atractivo en el mercado.

Es necesario evaluar el grado de deterioro del inmueble y determinar si vale la pena invertir en su remodelación. Para conocer esta información, se puede contratar a un profesional especializado que haga un informe técnico y detallado del estado de la propiedad.

El informe, que puede elaborarlo un inspector de viviendas o un ingeniero civil, dará información sobre el estado de la vivienda y servirá para identificar los problemas estructurales, eléctricos o de plomería y otros aspectos relacionados con la habitabilidad y la seguridad del inmueble. Este informe ayudará a entender mejor cuánto dinero se gastará y se ganará con la inversión.

Para hacer una buena elección de la propiedad, también es importante considerar los factores que influyen en su valor. Por ejemplo:

• Ubicación: una ubicación céntrica con buenos servicios y acceso a transporte tiende a aumentar el valor de una propiedad.

• Tamaño y características de la propiedad: una casa más grande con más habitaciones, baños, terraza, jardín u otras instalaciones suele tener un valor más alto.

• Zona y entorno: los barrios con alta demanda, servicios, áreas verdes y seguridad tienden a aumentar el valor de las propiedades. Por otro lado, las áreas con problemas de seguridad o servicios suelen reducir su valor.

• Infraestructuras próximas: la cercanía a paradas de transporte público, carreteras principales, hospitales y escuelas es un aspecto valorado positivamente por los compradores.

Planificar adecuadamente las mejoras en la propiedad

Después de elegir el inmueble y tenerlo a disposición, comienza el proceso de remodelación. El objetivo es hacerlo lo más pronto posible para vender la propiedad rápidamente y a un precio competitivo y rentable.

Al planificar las mejoras, hay que tener en cuenta dos tipos de remodelaciones: las funcionales y las estéticas. Las funcionales se refieren a reparar cosas como tuberías rotas, mientras que las estéticas se centran en aspectos como modernizar el suelo o la mesada de la cocina. Lo más recomendable es arreglar primero lo funcional.

Durante la planificación, también es útil crear un documento de «alcance de trabajo» que detalle todas las tareas necesarias. Esto debe incluir desde los materiales que se usarán hasta la mano de obra. Cuanto más específico sea el documento, más fluida y rápida será la remodelación.

Asimismo, es importante evitar gastar dinero en reparaciones que no aumenten el valor de la propiedad. Algunas mejoras prioritarias incluyen:

• Remodelación de la cocina y el baño. Es crucial mejorar estas dos áreas tanto como sea posible dentro del presupuesto, porque en ellas se fijan mucho los compradores.

• Mejora del exterior, incluyendo la fachada de la casa y el jardín delantero (si lo tiene).

• Instalación de iluminación exterior y utilización de bombillas de bajo consumo.

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Estrategias para vender rápidamente una propiedad remodelada

Una vez remodelado el inmueble, es importante implementar estrategias de marketing para asegurar las ganancias y lograr una venta rápida. Algunas de las estrategias más efectivas son: 

• Tomar fotografías de alta calidad: lo mejor es contratar a un fotógrafo profesional para sacar fotos de alta calidad de la propiedad que destaquen sus mejores características.

• Crear un video tour: ofrecer en un video un recorrido virtual por la casa para que los posibles compradores puedan tener una mejor idea de cómo está distribuida y en qué estado se encuentra.

• Organizar jornadas de open house o casa abierta: con ellas los posibles compradores pueden ver la casa en persona.

• Ofrecer un precio competitivo: establecer un precio de venta similar al de otras casas parecidas en el mercado. Para ello son clave los avalúos de inmuebles (evaluaciones profesionales que determinan el valor estimado de una propiedad en el mercado actual). Con un avalúo se puede fijar un precio competitivo y realista para la vivienda remodelada.

Además de estas estrategias, es recomendable contratar una inmobiliaria especializada. Estas agencias tienen un amplio conocimiento del mercado y una red de contactos que pueden acelerar la venta. Tienen también la experiencia necesaria para evaluar adecuadamente la propiedad, fijar un precio competitivo y llevar a cabo campañas de marketing personalizadas. 

Trabajar en conjunto con una agencia inmobiliaria puede aumentar las posibilidades de cerrar la venta en el menor tiempo posible y garantizar la rentabilidad de la inversión en bienes raíces.

Conclusiones 

El flipping inmobiliario puede ofrecer buenas ganancias, pero como cualquier inversión, conlleva riesgos. Si bien es cierto que los bienes raíces tienden a aumentar de valor con el tiempo, esto no garantiza un éxito absoluto.

A lo largo de la historia, hemos visto algunas caídas en los precios de las viviendas y otros momentos en que se mantienen estables. Por eso, es importante ser realista sobre lo que puedes esperar ganar y la situación actual del mercado.

La seguridad de una inversión en bienes raíces depende en gran medida de la ubicación del inmueble y de las condiciones económicas locales. Algunas áreas pueden estar en auge con un constante aumento de los valores de las viviendas, mientras que otras pueden tener desafíos económicos que afecten negativamente el mercado inmobiliario.

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Tener un plan sólido, gastar de forma inteligente y entender tu mercado local son claves para tener éxito en las inversiones en bienes raíces. Además, considera diversificar tus inversiones (no poner todo tu dinero en una sola inversión) para reducir riesgos y mejorar tu estabilidad financiera a largo plazo.

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