¿Qué es y cómo funciona el leasing habitacional?

Cuando alguien nos dice que por fin cumplirá el sueño de tener su propia casa o apartamento, nos imaginamos de una vez que eso significa que el banco le aprobó el crédito de vivienda. 

Sin embargo, hay otra opción: el leasing habitacional, que en Colombia también lo otorgan los bancos y tiene varias posibilidades y ventajas, veámoslas en detalle. 

¿Qué es el leasing habitacional?

El leasing de vivienda es una opción de financiación que te permite pedirle a un banco hasta el 90% del valor total de la casa o apartamento que planeas comprar, pagando un canon durante periodos de entre 5 y 20 años, según tu capacidad de pago y el acuerdo al que llegues con el banco. 

En el leasing habitacional, la entidad es quien adquiere la vivienda a su nombre y te la entrega para tu uso y disfrute a cambio de un canon, que puede ser una cuota fija o un abono a capital constante durante el plazo determinado. Al final del contrato de leasing, puedes ejercer una opción de compra, donde los gastos de escrituración y los demás costos asociados a la vivienda corren por tu cuenta. 

Con este tipo de financiación puedes usar el inmueble para vivir en él o lo puedes subarrendar, con previa autorización de la entidad financiera, cuando se trata de un leasing habitacional no familiar.

¿Cómo funciona el leasing habitacional?

El término leasing significa arrendar y en Colombia existen dos opciones: 1) Solo arrendamiento, es decir, que el banco compra la casa a su nombre y te la arrienda por un tiempo y al final tú la entregas de vuelta (renta y uso). 2) Arrendamiento con opción de compra, donde al finalizar el contrato se puede transferir la vivienda a tu nombre o a un tercero. 

A su vez, el leasing habitacional puede tener 2 modalidades: 1) leasing habitacional familiar, en el cual deberás usar la vivienda para tu uso y disfrute de tu familia y 2) el leasing habitacional no familiar, el cual podrás usar para tu vivienda o como inversión. En las dos modalidades podrás ejercer la opción de compra y definir a nombre de quien deseas que se realicen escrituras de la vivienda, una vez termines de cancelar el saldo financiado.

Pero eso no significa que tendrás que sacar de tu bolsillo el monto total de la vivienda o tendrás que pedir un nuevo crédito. 

El pago mensual que harás desde el inicio incluye un aporte a capital, como si fuera un crédito, es decir, al final del leasing el banco te dirá que ya pagaste la totalidad de la vivienda o que te falta el porcentaje que pactaron inicialmente: que puede ser entre el 1% al 20% de acuerdo con la entidad. Si decides pagarlo y se firman escrituras la vivienda es completamente tuya. 

Antes de decidir qué porcentaje del leasing dejarás para pagar al final, es importante que sepas que entre más alto sea, más bajo será el monto del canon que tendrás que pagar mensualmente. Y si decides dejar un porcentaje bajo para el pago final, entonces tu canon será más alto durante el contrato. 

¿Qué tener en cuenta en el leasing habitacional?

En este tipo de financiamiento tienes dos opciones para el pago: acuerdas con el banco una cuota fija mensual durante todo el tiempo del contrato o puedes elegir abonar un aporte fijo a capital, lo que hará más bajas las cuotas con el paso del tiempo.  

El pago mensual usualmente es más bajo que el de la cuota del crédito tradicional y se asemeja mucho más a un contrato de arrendamiento de vivienda, pero con el objetivo de tener una casa o apartamento propio al final del contrato. 

Este canon mensual incluye el pago de seguros de vida e incendio y terremoto sobre la vivienda, también unos intereses o tasa de leasing habitacional, que suele ser más baja que la tasa de interés de un crédito para vivienda, más un aporte a capital, es decir, al dinero que te prestó el banco y que, de nuevo, puede ser hasta del 90% del valor total de tu vivienda. 

Además, puedes incluir esta obligación en tu declaración de renta para que te descuenten de la base del impuesto los intereses que estás pagando por tu vivienda, similar como funciona con un crédito hipotecario.  

Si quieres que también te descuenten de la renta el porcentaje que pagaste al principio como cuota inicial para lograr el 100% del precio de la vivienda (recuerda que el leasing financia hasta 90% del valor) o el pago final para completar el valor de la vivienda, puedes hacerlo mediante una cuenta de Ahorros para el Fomento de la Construcción, las famosas AFC, donde puedes ahorrar para la compra de vivienda. 

Ten presente que si por alguna razón no puedes seguir pagando el leasing y deseas ceder el contrato, también se permite que entregues la propiedad y el contrato de arrendamiento o leasing a alguien más, siempre y cuando esa persona cumpla con las condiciones del banco, por ejemplo, que tenga la capacidad de pagar las cuotas. 

¿Qué tipo de vivienda puedo comprar con leasing habitacional?

El leasing habitacional existe para viviendas No Vis (es decir, las que superan los 135 o 150 SMLV, según la ciudad donde esté ubicado el inmueble) ya sean nuevas, usadas o incluso lo puedes aplicar para proyectos que están todavía sobre planos.

Lo único que debes hacer es presentarle a la entidad financiera la valoración oficial de la vivienda y tus certificados de ingresos y extractos bancarios para que calculen cuánto te pueden prestar, por cuánto tiempo y de cuánto sería tu cuota mensual.

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Hay varias plataformas que te ayudan a calcular, según el valor de la vivienda y tus ingresos, cuánto sería el monto de tus cuotas y por cuánto tiempo las pagarías para llegar a la opción de compra y que la vivienda finalmente tenga tu nombre en las escrituras.

Una de ellas es Tu360Inmobiliario, donde además podrás buscar tu vivienda y recibir asesoría para iniciar tu leasing habitacional no familiar con Bancolombia. 

Requisitos para aplicar al leasing habitacional

Si ya te decidiste por esta opción, es importante cumplir con los requisitos de la entidad que financiará tu proyecto de tener una vivienda propia y también de la constructora, inmobiliaria o persona que te venderá el inmueble.

En el caso del leasing habitacional no familiar de Bancolombia, es importante que demuestres tener entre 18 y 74 años de edad, así como tener los recursos y estabilidad financiera suficientes para cumplir con este compromiso, por lo que deberás contar con ingresos fijos y un buen comportamiento crediticio.

Si tus ingresos no son suficientes, podrás incluir dentro de la solicitud de financiación a otra persona.

Y finalmente, planifica los gastos adicionales. Para la financiación deberás asumir el costo del estudio de títulos y los gastos de escrituración (notaría, rentas y registro). El valor del avalúo lo cubre Bancolombia. Conoce aquí los términos y condiciones.

Ventajas principales del leasing habitacional:

• Necesitas una cuota inicial más baja: El leasing habitacional permite financiar hasta el 90% de una vivienda No Vis ya sea nueva, usada o sobre planos. Con el crédito hipotecario lo máximo que se financia es el 80% (para vivienda Vis) o 70% (para No Vis). 

• Las tasas de interés suelen ser más bajas que las del crédito hipotecario. Además, tienes flexibilidad para tener mayor liquidez, pues entre más alto sea el porcentaje del pago que dejarás para el final respecto al monto que te financiaron, más bajo será el canon mensual y viceversa. 

• Puedes deducir de tu declaración de renta los intereses pagados en tu leasing habitacional no familiar, tal y como funciona con el crédito hipotecario. 

•  Puedes fijarlo a un plazo de entre 5 y 20 años.

Aquí ya vimos el tratamiento tributario que tiene esta opción, sus ventajas y cómo puedes prepararte para pedir esta financiación. Es hora de poner manos a la obra y comprar tu propia casa. 

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