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Capacidad de endeudamiento para pedir crédito hipotecario

Calcula tu capacidad de endeudamiento para pedir crédito hipotecario

Bancolombia
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Bancolombia

Educación financiera | 23 feb 2024

Lectura de 3 min

Calcula la plata que tienes disponible para pagar la cuota de un crédito hipotecario y verifica cumplir con la Ley de Vivienda. La ley indica que solo puedes destinar hasta el 30% de ingresos para vivienda No Vis y 40% para Vis. Sigue estas fórmulas.

Así sabrás tu capacidad máxima para adquirir un crédito de vivienda y evitarás poner en riesgo tu sostenibilidad financiera. Entérate qué es lo más recomendable para tu bolsillo y lo que buscan las entidades de crédito y la normativa nacional. Calcula tu capacidad de endeudamiento actual con estos métodos: 

Método 1: ¿Cuánta plata tienes disponible para pagar las cuotas del crédito hipotecario?  

Para saber tu capacidad de pago solo suma tus ingresos netos al mes y réstale los gastos mensuales (como cuotas a préstamos, tarjetas de crédito, arriendo, servicios públicos, alimentación, entre otros).

Ahora, ¿puedes usar toda tu capacidad de pago para asumir tu crédito hipotecario? Según la Ley de Vivienda, solo podrás destinar hasta el 30% de tus ingresos para pagar la primera cuota de tu crédito hipotecario si la vivienda que quieres es No Vis, y hasta 40% si es Vis.

Estos topes tienen como objetivo garantizar que los pagos mensuales de los créditos hipotecarios sean proporcionales a los ingresos de los solicitantes, lo que ayuda a prevenir situaciones de sobreendeudamiento y a promover el acceso a la vivienda digna en el país.

El valor de una vivienda Vis no supera los 135 SMLV o 150 SMLMV según el municipio donde esté ubicado el inmueble (en 2024 esta cantidad de salarios representa $175.500.000 y $195.000.000 de pesos, respectivamente). Y las no VIS, tienen un precio mayor a este, según la ciudad donde quieras comprar.

Te puede interesar: Proyectos de vivienda VIS: todo lo que debes saber para comprar casa

Método 1 – Calcular la plata que tienes disponible para pagar la cuota de un crédito hipotecario y si cumples con los límites que estipula la Ley de Vivienda:

  • Capacidad de pago = Tus ingresos netos mensuales – Tus gastos fijos mensuales

  • Relación cuota ingreso = (Capacidad de pago / Ingresos totales brutos mensuales) x 100

Si el resultado es igual o menor a 30% cumples con la Ley de Vivienda para No Vis. Si es igual o menor a 40% cumples con la Ley de Vivienda para Vis.

Veámoslo en un ejemplo: Ana gana $3.300.000 al mes y quiere comprar una casa No Vis. Ella ha logrado que sus gastos sean menores a su ingreso mensual y ya ahorró la cuota inicial de su casa del 30%, así que está buscando la financiación del 70% restante. Calculemos juntos la capacidad de pago que tiene Ana y que por ley se le permite destinar para hacer realidad su sueño de tener casa propia con un crédito de vivienda.

  • Ingreso total bruto mensual = $3.300.000

  • Ingreso neto mensual: $3.000.000 (Descontando prestaciones sociales)

  • Gastos fijos mensuales: $1.800.000

Capacidad de pago = Ingresos netos mensuales – Gastos fijos mensuales

Capacidad de pago: (3.000.000 – 1.800.000) = $1.200.000.

Capacidad de pago: $1.200.000.

Este es el monto máximo que Ana tiene disponible para pagar de cuota mensual si pidiera el crédito hipotecario. Pero esta cuota no debe superar la Ley de Vivienda.

Analicemos si cumple la Ley de Vivienda con el cálculo de relación cuota ingreso:

Relación cuota ingreso =(Capacidad de pago / Ingreso total bruto) * 100

Relación cuota ingreso =($1.200.000 / $3.300.000) * 100 = 36,36%.

Este porcentaje supera los límites de la Ley de Vivienda para No Vis que es del 30%, es decir, aunque Ana tiene una buena capacidad de pago, no puede destinar todo ese monto al pago mensual de un crédito hipotecario para la vivienda No Vis que tanto quiere. ¿Cuánto puede pagar máximo al mes?

Cálculo cuota máxima para crédito de vivienda No vis:

Ingreso total bruto= $3.300.000 * 30% = $990.000

Para saber la cuota máxima del crédito que podría pagar Ana debemos elegir el valor mínimo entre el valor que le permite la Ley de Vivienda ($990.000) y el valor de su capacidad de pago ($1.200.000).

Cuota máxima del crédito= Min($1.200.000, $990.000) = $990.000 (Esta es la cuota máxima que por ley se le permite destinar para pagar un crédito de vivienda No Vis con sus ingresos).

¿Y si Ana se decide por una vivienda Vis? Veamos cómo calcular la cuota máxima:

Cálculo cuota máxima para crédito de vivienda Vis:

Ingreso total bruto= $3.300.000 * 40% = $1.320.000

Aunque la cuota máxima por ley para este tipo de vivienda y con esos ingresos de Ana es de $1.320.000, este valor supera la capacidad de pago de Ana, por eso para definir la cuota máxima debemos sacar el valor mínimo entre el valor que le permite la Ley de Vivienda ($.1.320.000) y el valor de su capacidad de pago ($1.200.000)

Cuota máxima del crédito= Min($1.200.000, $1.320.000) = $1.200.000 (Si Ana prefiriera comprar una casa Vis, la cuota máxima mensual que puede pagar por su capacidad pago es de $1.200.000, cuota que también está dentro del rango que estipula la Ley de Vivienda que sea máximo del 40% de sus ingresos).

Ahora, supongamos que, al simular su crédito, Ana ve diferentes opciones de planes, cada uno con una cuota diferente:

  • Cuota fija en pesos: cuotas mensuales por un valor aproximado de: $1.500.000

  • Cuota constante UVR: primera cuota en pesos por un valor aproximado de $1.100.000

  • Capital constante UVR: primera cuota en pesos por un valor aproximado de $1.320.000

Si Ana se decide por la vivienda Vis y solicita el crédito, las cuotas que son proporcionales a sus ingresos son la de Cuota constante UVR y Capital constante UVR, pero por los gastos fijos que ella maneja, solo le aplicaría la de cuota constante UVR $1.100.000.

Si ella prefiere un plan diferente, puede evaluar alternativas como:

  1. Unirse con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito y así tener más capacidad de endeudamiento.

  2. Reducir sus gastos para lograr el tope permitido por la ley del 40% (1.320.000).

  3. Solicitar el crédito en cuota constante UVR con una primera cuota aproximada de $1.100.000 y si quisiera en un futuro cambiar el crédito a cuota fija en pesos, lo puede hacer.

Simula el crédito hipotecario que necesitas y evalúa si el valor de las cuotas es mayor o menor al que tienes disponible según tu capacidad de endeudamiento y los límites por ley.

Ahora, si quieres calcular cuánto deben ser tus ingresos para un determinado valor de cuota, solo divide la cuota del crédito entre el tope que te aplique, ya sea del 30% o 40% según la casa que quieras.

¿Cuántos deben ser tus ingresos según el valor de la cuota y los topes de la Ley de vivienda?

Supongamos que para un crédito de vivienda Vis, la primera cuota será de $800.000 pesos, ¿cuántos deben ser los ingresos para ese monto según la Ley de vivienda?

  • Ingresos solicitados según el valor de la cuota del crédito = (Valor cuota crédito / 30% (si es para vivienda Vis) o 40% (si es No Vis)

Si la primera cuota fuera de $800.000 pesos, estos serían los ingresos que se necesitarían demostrar en la solicitud de crédito:

Ingresos solicitados según el valor de la cuota del crédito = ($800.000 / 40% -porque es para Vis-)

Ingresos solicitados según el valor de la cuota del crédito = ($800.000 / 40%) = $2.000.000.

Método 2: ¿Aún tienes espacio para pedir un crédito hipotecario en tu presupuesto?  

Calcula cuánto de tus ingresos mensuales se va al pago de cuotas de créditos. Lo ideal es que no supere el 30%. Divide el valor total que pagas en un mes para préstamos entre tu ingreso neto.

Método 2 – Calcular si tengo capacidad de endeudamiento para pedir crédito de vivienda:

  • (Tus cuotas de préstamos / Tu ingreso mensual) x 100 = Tu capacidad de endeudamiento

Un resultado entre 0% a 30% es ideal y aumentará tus posibilidades de obtener el préstamo para vivienda. Entre 30% a 40% es moderado. Más de 40% es riesgoso.

Ejemplo:

  • Ingresos mensuales: $2.000.000

  • Cuotas préstamo carro: $800.000

  • Cuotas préstamo ropa: $300.000

  • Capacidad de endeudamiento = (Tus cuotas de préstamos / Tu ingreso mensual) x 100

  • Capacidad de endeudamiento: ((800.000 + 300.000) / 2.000.0000) x 100 = 55.

Este resultado (55) es un nivel alto y riesgoso de endeudamiento que implicará disminuir las cuotas actuales de los préstamos para no afectar la liquidez de la persona y poder así luego acceder a otro tipo de deudas como el crédito para vivienda.

Solicita el estudio de tu crédito hipotecario en línea, te tomará solo unos minutos y unos pocos datos. Así descubrirás cuánto puedes obtener prestado para hacer realidad tu proyecto de comprar vivienda.

¿Qué hacer si no cumples con estos límites de pago y niveles de endeudamiento? Explora varias alternativas:

  • Haz equipo con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito de vivienda (como cotitulares) y obtén una mayor capacidad de endeudamiento (máximo 3 aportantes).

  • Simula qué cuota se acomoda más a tu bolsillo y a los límites establecidos por la ley, si en pesos o en UVR. Es importante que sepas que puedes cambiar de UVR a pesos o viceversa, hacer abonos parciales o totales, cambiar de fecha de pago, recalcular la cuota y disminuir o ampliar el plazo.

  • Crea un plan para pagar tus deudas más rápido y mejorar tu capacidad de préstamo.

  • Considera cambiar de estrategia: si el valor de la propiedad supera tu capacidad actual, busca otras viviendas de menor valor para iniciar tu proyecto inmobiliario. Más adelante, puedes venderlo y te ganas la valorización y con esto alcanzas tu sueño de comprar la casa que deseas.

Si tu capacidad de pago no aplica para la vivienda que hoy quieres, no significa que no tengas capacidad de pago. Sí la tienes, pero para otra vivienda.

¿Quieres más alternativas para conseguir tu casa? Estos contenidos son para ti:

Explora también nuestro Blog Tu360Inmobiliario: tu guía en bienes raíces en Colombia, ya sea que busques tu primer inmueble o domines la propiedad raíz.

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