Bancolombia
¿Cómo tener vivienda propia en Colombia? Empieza por una vivienda alineada con tu realidad. Revisa ingresos, gastos y deudas, calcula la cuota inicial y elige una opción de financiamiento. Esa primera compra puede acercarte a la casa que sueñas a futuro.
El camino hacia la compra de vivienda propia suele empezar con una pregunta sencilla: ¿sí me alcanza para comprar vivienda? La clave no es buscar la vivienda ideal desde el comienzo, sino una opción que se ajuste a tus ingresos actuales y a una cuota que puedas asumir con tranquilidad. Puede ser una primera vivienda posible y, más adelante, el punto de partida para alcanzar otras metas.
Ten presente esto: No necesitas comprar la casa perfecta para empezar a ser propietario.
En Colombia, muchas personas empiezan a pensar en comprar vivienda mientras todavía viven en arriendo. De acuerdo con la Encuesta de Calidad de Vida 2025 del DANE, el 40,8 % de los hogares vivía en arriendo o subarriendo. Además, el 38,1 % habitaba una vivienda propia: 34,8 % totalmente pagada y 3,3 % en proceso de pago.
Si vives en arriendo y te preguntas cómo tener vivienda propia en Colombia, estas cifras muestran que no estás solo en ese punto de partida. También ayudan a poner la decisión en contexto: pasar del arriendo a la compra no depende solo de querer una casa, sino de revisar ingresos, ahorro y deudas.
En esta guía te contamos cómo hacer ese diagnóstico, calcular tu meta de ahorro, comparar opciones y revisar alternativas como el crédito hipotecario para compra de vivienda o el leasing habitacional.
Así puedes avanzar con información clara, paso a paso y sin afán, hacia una decisión que puedas sostener.
Prepararte para comprar vivienda no significa que debas hacerlo inmediatamente. Significa comenzar a organizar tus decisiones y tus finanzas alrededor de esa meta.
Puede ser un buen momento para empezar si:
Tus ingresos se han mantenido relativamente estables durante los últimos meses.
Puedes separar una cantidad fija para el ahorro sin dejar de pagar tus gastos esenciales.
No necesitas usar tarjetas de crédito o préstamos para completar los gastos habituales del mes.
Tienes una idea inicial de la ciudad o zona donde te gustaría vivir.
Estás dispuesto a mantener esta meta durante varios meses o años.
Puede convenirte seguir en arriendo un tiempo más si:
Tus ingresos cambian considerablemente de un mes a otro o no tienes certeza sobre su continuidad.
Tus deudas ocupan una parte importante del presupuesto.
Todavía necesitas organizar un fondo para imprevistos antes de comenzar la cuota inicial.
No sabes en qué ciudad o zona quieres establecerte en los próximos años.
Ahorrar para la vivienda afectaría el pago del arriendo, la alimentación, los servicios u otras necesidades básicas.
No existe una respuesta única. Lo importante es que la decisión responda a tu momento financiero y no únicamente a la presión de “dejar de pagar arriendo”. Si decides prepararte, el siguiente paso es ordenar tus cuentas para saber cuánto puedes ahorrar cada mes.
Si te preguntas “cómo puedo tener mi casa propia”, empieza por identificar cuánto dinero puedes separar cada mes para esa meta. En esta etapa revisarás tus ingresos, gastos y deudas para definir un ahorro mensual que puedas mantener.
Empieza por revisar cómo se mueve tu plata durante el mes:
¿Cuánta plata entra? Incluye tu salario, pagos por trabajos independientes, comisiones y otras entradas recurrentes. Si tus ingresos cambian cada mes, calcula un promedio conservador que no dependa de tus mejores meses.
¿Cuánta plata sale? Anota los gastos fijos, calcula el promedio de los gastos variables y suma las cuotas mensuales de tarjetas, préstamos y demás obligaciones. Estos pagos reducen el dinero que puedes destinar al ahorro, incluso si estás al día.
¿Qué pagos puedes ajustar? Revisa domicilios, salidas, compras impulsivas y suscripciones que ya no usas. Para identificarlos, puedesconsultar tus movimientos en la app Mi Bancolombia desde Día a Día. Esta guía sobre hábitos financieros para evitar gastos impulsivos también puede ayudarte a reconocer patrones y hacer ajustes.
Como referencia, puedes organizar tu presupuesto con la regla 50/30/20:
50 % para necesidades
30 % para gustos
20 % para ahorro o pago de deudas
Estos porcentajes son un punto de partida, no una regla fija. Si quieres reunir la cuota inicial, puedes reducir algunos gastos durante un periodo y aumentar la parte destinada al ahorro. El monto debe ser realista para que puedas sostenerlo mes a mes.
Cuando tengas identificadas todas las entradas y salidas, haz este cálculo:
Ingresos netos mensuales – gastos y pagos de deudas – reserva para imprevistos = ahorro mensual estimado
Imagina que en tu hogar entran $6.000.000 netos al mes. Los gastos mensuales y las deudas suman $3.900.000, y decides conservar $300.000 para gastos inesperados.
El cálculo sería:
$6.000.000 – $3.900.000 – $300.000 = $1.800.000
En este caso, podrías evaluar una meta de ahorro mensual cercana a $1.800.000. Antes de fijarla, prueba durante uno o dos meses si puedes separar ese dinero sin atrasarte en tus obligaciones ni usarlo para cubrir gastos habituales.
Este cálculo sirve para organizar tu ahorro personal. No representa la cuota que pagarás por el crédito ni reemplaza el estudio financiero del banco. Tu capacidad de pago y el monto que podrían financiarte se determinan más adelante, de acuerdo con tus ingresos, deudas y condiciones financieras.
Ya sabes cuánto podrías ahorrar cada mes. El siguiente paso es calcular cuánto dinero necesitas reunir antes de comprar. Esta meta incluye la cuota inicial y otros gastos asociados al proceso, como el estudio de títulos, la escrituración y el registro.
En el Paso 1, el hogar del ejemplo calculó que podía ahorrar $1.800.000 al mes. Ahora supongamos que busca una vivienda No VIS de $300 millones. A partir de ese valor, podrá calcular la cuota inicial y los demás recursos que necesita reunir.
La cuota inicial corresponde a la parte del precio que cubrirás con tus propios recursos. El porcentaje depende del tipo de vivienda, la financiación aprobada y las condiciones del producto.
En el Crédito de Vivienda Bancolombia, la financiación puede llegar hasta el 80 % del valor comercial cuando se trata de vivienda genuinamente nueva VIS o VIP, sin escritura previa, y hasta el 70 % en los demás casos, incluida la vivienda usada.
La parte que el banco no financia debes cubrirla con tus propios recursos. Por eso, si recibes el porcentaje máximo de financiación, tu cuota inicial podría comenzar en:
20 % del valor del inmueble si se trata de una vivienda genuinamente nueva VIS o VIP, sin escritura previa, y recibes financiación por el porcentaje máximo.
30 % del valor del inmueble si se trata de una vivienda usada o No VIS y la financiación cubre hasta el 70 %.
Estos porcentajes no están garantizados. El monto final depende del estudio de crédito, la capacidad de pago, el avalúo y las políticas vigentes de la entidad. Puedes revisar las condiciones actuales del crédito para comprar vivienda antes de establecer tu meta.
Puedes usar esta fórmula:
Valor estimado de la vivienda × porcentaje que aportarás = cuota inicial estimada
En el caso que estamos siguiendo, el hogar toma como referencia una vivienda No VIS de $300 millones y la financiación alcanza el 70 %. Debe aportar 30% del valor de la vivienda.
$300.000.000 × 30 % = $90.000.000
Por tanto, necesitaría reunir una cuota inicial estimada de $90 millones. Esta cuota inicial podría aumentar si el banco aprueba un porcentaje de financiación menor al estimado o si el avalúo comercial del inmueble resulta inferior al precio de compra acordado, ya que el banco suele calcular el monto máximo del crédito sobre el menor valor entre el precio de compra y el avalúo.
Aunque la cuota inicial es lo primero que debes ahorrar, no es el único dinero que debes reunir. También necesitas reservar recursos para los trámites que permiten formalizar y registrar la compra del inmueble:
Estudio de títulos: revisa la situación jurídica del inmueble y permite identificar propietarios, hipotecas, embargos u otras condiciones legales. Su valor depende de las tarifas aplicables al proceso.
Gastos notariales: corresponden a la preparación y firma de la escritura pública. La distribución entre comprador y vendedor debe quedar definida durante la negociación.
Derechos de registro: cubren la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Impuestos, certificados y paz y salvos: cambian según el inmueble, el municipio y las condiciones de la compraventa.
Avalúo comercial: permite establecer el valor comercial de la vivienda. Actualmente, en Bancolombia asumimos este costo cuando solicitas la financiación con nosotros, sujeto a los términos y condiciones vigentes.
Los valores cambian según el tipo de vivienda y las condiciones del negocio. Si compras vivienda nueva, solicita a la constructora el desglose de los gastos que te corresponden.
Si evalúas una propiedad usada, puedes consultar la guía para comprar una casa usada en Colombia, que estima los costos de cierre asumidos por el comprador entre el 1 % y el 2 % del valor de la venta.
Para organizar la meta, agrupa la cuota inicial y los costos adicionales:
Cuota inicial estimada + costos adicionales estimados = meta total de ahorro
Siguiendo el mismo caso:
Cuota inicial estimada: $90 millones.
Costos adicionales reservados para el ejemplo de vivienda usada: $6.000.000, equivalentes al 2 % del valor de referencia de la vivienda ($300.000.000 × 2 % = $6.000.000).
Primer avalúo con Bancolombia: $0, sujeto a los términos y condiciones vigentes.
El cálculo sería:
$90.000.000 + $6.000.000 = $96.000.000
En este caso, la meta total de ahorro sería de $96.000.000.
Los $6.000.000 se usan como una reserva de planeación para el estudio de títulos, la escrituración, el registro y otros gastos del proceso que vienen al final del proceso. No representan una tarifa fija. El hogar debe confirmar el valor exacto con la constructora, Bancolombia, la notaría y las entidades que participen en la compra.
Además de esta meta, conserva una reserva separada para la mudanza, los primeros pagos de administración o posibles adecuaciones. Esta reserva no forma parte de los trámites obligatorios y depende de las necesidades del hogar.
Con la meta completa que calculaste en el paso anterior, ya puedes definir cuánto tiempo te tomarías para reunir el dinero.
Para hacerlo, ten en cuenta los ahorros que ya tienes, incluidas tus cesantías, los aportes adicionales con los que realmente puedes contar y el monto que separarás cada mes.
Primero, calcula cuánto te falta:
Meta total de ahorro – dinero que ya tienes – aportes adicionales confirmados = dinero pendiente por reunir
Después, divide ese resultado entre el ahorro mensual que definiste en el Paso 1:
Dinero pendiente por reunir ÷ ahorro mensual = tiempo aproximado para alcanzar la meta
En el caso que estamos siguiendo, la meta total es de $96.000.000. Supongamos que ya tienes $30 millones ahorrados entre cesantías y otros recursos confirmados:
$96.000.000 – $30.000.000 = $66.000.000
Si puedes ahorrar $1.800.000 al mes, el cálculo sería:
$66.000.000 ÷ $1.800.000 = 37 meses
Este cálculo es una estimación. El tiempo puede reducirse si recibes primas, bonificaciones u otros ingresos, pero también puede aumentar si cambia el valor de la vivienda o aparece un gasto inesperado.
Para mantener el plan durante varios meses o años, puedes apoyarte en estas alternativas:
Separa un monto apenas recibas tus ingresos. Define una fecha y trata el ahorro como una obligación mensual. Puedes usar herramientas como Bolsillos desde la app Mi Bancolombia para mantener ese dinero separado de los gastos cotidianos.
Destina ingresos adicionales a la meta. Primas, bonificaciones o pagos extraordinarios pueden ayudarte a reducir el plazo. Inclúyelos en el cálculo únicamente cuando tengas certeza de que los recibirás.
Revisa si puedes usar tus cesantías. Estos recursos pueden destinarse a la compra de vivienda, entre otros usos autorizados. Antes de sumarlos a tu meta, confirma cuánto tienes disponible y qué documentos necesitas para retirarlos. Esta guía sobre el retiro de cesantías para comprar vivienda puede ayudarte a revisar el proceso.
Evalúa una cuenta AFC. Esta cuenta permite ahorrar para comprar vivienda, pagar un crédito hipotecario o cubrir cánones de leasing habitacional. También puede ofrecer beneficios tributarios, según tus ingresos, tu situación fiscal y el uso que les des a los recursos.
Mantén una reserva separada. No destines todos tus ahorros a la compra. Conserva dinero para atender emergencias sin tener que usar la cuota inicial o endeudarte nuevamente.
Lee también: Estrategias para ahorrar la cuota inicial para comprar una vivienda
El plazo para reunir la cuota inicial depende del tipo de compra. En una vivienda sobre planos, puedes pagar la cuota inicial durante la construcción. En una vivienda nueva con entrega inmediata o usada, normalmente necesitarás los recursos de una vez.
En proyectos VIS o VIP, revisa si el contrato fija el precio total en pesos o contempla ajustes que puedan modificar el saldo pendiente y tu meta de ahorro. Los topes que definen estas viviendas se calculan en salarios mínimos, pero eso no significa que el precio acordado deba aumentar automáticamente cada año.
La norma exige informar el precio en pesos y prohíbe su modificación unilateral: En marzo de 2026, Minvivienda explicó que ofrecer viviendas VIS en salarios mínimos era una práctica equivocada, porque generaba aumentos ajenos a los costos de construcción. También indicó que avanzaba en un decreto para consolidar precios fijos hasta la escrituración. Por eso, verifica el valor pactado y las condiciones que podrían afectar el saldo.
En algunos casos, la cuota inicial también puede complementarse con subsidios de vivienda otorgados por cajas de compensación familiar u otros programas vigentes. Los requisitos y la disponibilidad cambian con el tiempo, por lo que conviene verificar las condiciones aplicables al momento de iniciar el proceso.
Compara cada tres o seis meses cuánto has ahorrado frente a la meta. Si tus ingresos, gastos o prioridades cambiaron, ajusta el aporte mensual o el plazo.
También es posible que necesites revisar el valor de referencia de la vivienda. Si los inmuebles que buscas cuestan más de lo previsto, puedes ampliar el tiempo de ahorro, explorar otra zona, ajustar algunas características o analizar un rango de precio diferente.
Tu plan de ahorro debería adaptarse. Si un mes no alcanzas la meta, revisa qué ocurrió y retómala en el siguiente. Lo importante es que el ahorro avance sin dejarte sin recursos para tus necesidades y obligaciones actuales. Sin embargo, si ya firmaste un contrato de compraventa sobre planos y estás pagando la cuota inicial a una constructora, procura cumplir las cuotas pactadas, ya que los cambios o retrasos pueden tener consecuencias contractuales.
Por eso, antes de comprometerte con un plan de pagos, asegúrate de que las cuotas se ajusten de forma realista a tu capacidad financiera. Una vez tengas claro cuánto puedes ahorrar y aportar, será más fácil definir si comprarás solo o con alguien más, y qué vivienda puedes buscar de acuerdo con tu presupuesto.
Después de calcular tu meta y organizar el ahorro, determina si comprarás por tu cuenta o con otras personas. Con esa decisión clara, podrás comparar tipos de vivienda, elegir una zona y establecer qué características se ajustan a tu presupuesto y a tus planes.
Comprar con tu pareja o con familiares puede ayudarte a reunir los recursos para la cuota inicial y presentar más de un ingreso al solicitar el crédito. Sin embargo, también implica establecer acuerdos desde el comienzo.
Si solicitan juntos un crédito de vivienda, ten presente que, para calcular el límite de la primera cuota con los ingresos familiares, el Decreto 0583 de 2025 contempla a cónyuges o compañeros permanentes y a familiares hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil. El banco también evaluará los ingresos, las deudas y las condiciones financieras de cada solicitante.
Antes de avanzar, revisen estos puntos:
Aportes para la compra: definan cuánto entregará cada persona para la cuota inicial, los gastos de cierre y los posibles arreglos.
Pago de la financiación: establezcan cómo repartirán la cuota mensual, los seguros, la administración, los impuestos y el mantenimiento.
Solicitud y escritura: confirmen quiénes participarán en el estudio de crédito y como propietarios. El banco estudia el perfil financiero de las personas que solicitan la financiación.
Acuerdos entre compradores: dejen claro qué ocurriría si alguien deja de aportar, quiere vender su participación o necesita salir del negocio. Si compran entre familiares o personas que no son pareja, puede ser útil recibir orientación jurídica antes de firmar y dejar por escrito los acuerdos entre los compradores para evitar conflictos futuros sobre el uso, la venta o la participación de cada persona.
Si compras por tu cuenta, el presupuesto, la cuota inicial y la financiación dependerán de tus ingresos y obligaciones. Con ese rango claro, puedes consultar el portafolio de inmuebles en venta de Tu360Inmobiliario y filtrar opciones por ciudad, precio y tipo de vivienda. Procura que la meta no te deje sin recursos para otros proyectos o gastos importantes.
El precio no es el único elemento que debes comparar. También influyen el plazo para comprar, la ubicación, el estado del inmueble y los gastos que aparecerán después.
Dentro de la vivienda nueva puedes encontrar proyectos sobre planos o propiedades terminadas. Compáralas con la vivienda usada a partir de estos criterios:
Presupuesto: confirma qué incluye el precio de la vivienda nueva y qué gastos adicionales puede haber, como los acabados, por ejemplo. En una usada puede haber margen de negociación, pero también reparaciones.
Tiempo para comprar y mudarte: si es una vivienda sobre planos debes esperar la construcción; una nueva terminada o usada, puede entregarse más pronto, según la financiación y la escrituración.
Ubicación: compara movilidad, servicios y costos de desplazamiento. La oferta puede encontrarse tanto en sectores consolidados como en zonas de expansión.
Estado del inmueble: en una vivienda nueva revisa acabados, garantías y entrega; en una usada, humedad, tuberías, instalaciones y reformas.
Gastos futuros: calcula adecuaciones, mantenimiento, administración, predial, seguros y posibles cuotas extraordinarias.
Puedes ampliar esta comparación en nuestra guía sobre las ventajas y desventajas de comprar vivienda usada.
Si prefieres estrenar o pagar la cuota inicial durante la construcción, puedes revisar los proyectos de vivienda nueva, los proyectos financiados por Bancolombia que tienen descuentos en tasa y las opciones VIS o VIP que aplican para subsidio de cajas de compensación.
Si buscas una propiedad disponible en menos tiempo o quieres explorar barrios con oferta consolidada, compara casas y apartamentos usados en venta. Revisa el precio junto con el estado físico, los documentos y los gastos que asumirías después de la compra.
El precio puede cambiar bastante entre barrios de una misma ciudad. Para elegir la zona, mira cómo funcionaría en tu vida diaria y qué gastos podría generar.
Ten en cuenta:
Movilidad y servicios: calcula los tiempos de desplazamiento y revisa el acceso a transporte, colegios, centros de salud, supermercados, parques y otros lugares que necesites.
Costos recurrentes: compara administración, predial, servicios, transporte y mantenimiento. Una vivienda con un precio más bajo puede aumentar tus gastos mensuales si queda lejos de tus actividades habituales.
Consolidación del sector: un barrio consolidado permite conocer mejor su movilidad, servicios y dinámica. Una zona en desarrollo puede ofrecer precios más bajos, pero también incertidumbre sobre cuándo estarán listas las obras anunciadas.
Proyectos urbanos y entorno: consulta si existen obras de infraestructura, transporte o renovación previstas y visita la zona en diferentes horarios. Revisa tráfico, ruido, iluminación y seguridad percibida. Los proyectos urbanos pueden influir en el sector, pero no garantizan su valorización y sus fechas pueden cambiar.
Es posible que el presupuesto no alcance para reunir todas las características que imaginabas. Para ordenar la búsqueda, separa tus condiciones en tres grupos:
Lo indispensable: ubicación funcional, número mínimo de habitaciones, acceso al transporte o una cuota que puedas asumir.
Lo que podrías modificar: área, piso, antigüedad, acabados, parqueadero o algunas zonas comunes.
Lo que puede mejorar después: pintura, muebles, pisos, cocina u otros elementos que puedas renovar con el tiempo.
Al terminar este paso, deberías tener un perfil de búsqueda concreto: quiénes comprarán, qué tipo de vivienda necesitan, en qué zonas buscarán, cuánto pueden destinar a gastos posteriores y en qué plazo esperan mudarse. Con esa información será más fácil comparar inmuebles reales sin salirte del plan financiero.
En los pasos anteriores calculaste tu meta de ahorro y definiste con quién comprarás, qué tipo de vivienda buscas y cuáles zonas responden a tus necesidades.
Ahora, la pregunta sobre cómo tener vivienda propia en Colombia se convierte en una búsqueda concreta. Usa la cuota inicial que calculaste en el Paso 2 —sin incluir los recursos reservados para trámites, mudanza o arreglos— como referencia para establecer el rango de precio. El monto definitivo también dependerá de la financiación que apruebe el banco.
En Tu360Inmobiliario puedes explorar el portafolio de viviendas en venta y filtrar las publicaciones según los criterios definidos en el paso anterior.
Empieza por seleccionar:
Ciudad y zonas que estás dispuesto a considerar
Rango máximo de precio
Vivienda nueva o usada
Casa, apartamento u otro tipo de inmueble
Número de habitaciones y baños
Parqueadero, depósito o zonas comunes
Fecha de entrega
Después, elige varias propiedades con precios y características similares. Así podrás identificar qué ofrece cada una por el mismo presupuesto y descartar aquellas que se alejen de tu plan.
Si buscas cómo sacar un apartamento en Bogotá o Medellín, por ejemplo, no uses toda la ciudad como una sola referencia. Compara inmuebles ubicados en sectores con condiciones parecidas de transporte, servicios y desarrollo urbano. Puedes orientarte sobre las diferencias de zonas con estas guías:
Dos apartamentos pueden costar lo mismo y ofrecer condiciones distintas. Uno puede quedar más cerca del transporte. El otro puede tener mayor área, estar en mejor estado o cobrar una administración más baja.
Compara al menos tres opciones del mismo rango y revisa:
Precio y cuota inicial estimada
Ubicación y tiempos de desplazamiento
Área y distribución
Estado del inmueble o acabados incluidos
Administración, impuestos y posibles arreglos
Fecha y condiciones de entrega
También debes mirar el costo total. Una propiedad con un precio más bajo puede exigir una inversión mayor si necesita remodelaciones, tiene una administración alta o aumenta tus gastos de transporte.
Si ninguna de las opciones cumple con lo que definiste como indispensable, vuelve a los criterios del Paso 4. Revisa los aspectos en los que puedes ser flexible o evalúa si necesitas ampliar el plazo de ahorro. No aumentes el rango de precio hasta conocer el resultado del estudio de crédito que veremos más adelante.
Si estás comparando viviendas usadas, considera revisar inmuebles con acompañamiento de agentes inmobiliarios. Ellos pueden ayudarte a entender las condiciones de la negociación e identificar documentos o gastos que debes contemplar
Al terminar este paso tendrás una lista corta de inmuebles y un rango de precio más claro. Después podrás comparar el crédito de vivienda y el leasing habitacional sobre inmuebles que realmente están dentro de tu alcance financiero.
Con el rango de viviendas seleccionado en el Paso 5, usa nuestro simulador de crédito de vivienda para comparar montos, plazos y cuotas estimadas. Una simulación no equivale a un preaprobado ni a una aprobación, pero te ayuda a revisar si la cuota se ajusta a tu presupuesto y cómo cambia según el monto solicitado y el plazo.
A medida que avanzas con tu plan, revisa el presupuesto cada vez que cambien tus ingresos, gastos o deudas. Esto te permitirá ajustar el ahorro mensual y el tiempo necesario para alcanzar la cuota inicial.
Cuando estés cerca de solicitar la financiación, haz una actualización completa de tus cuentas usando el paso 1 de nuevo. El objetivo ya no será solo saber cuánto puedes ahorrar, sino calcular cuánto espacio tienes en el presupuesto para pagar la cuota mensual y los demás gastos de la vivienda.
El dinero que muestra tu presupuesto debe compararse con el límite establecido para la primera cuota de la financiación. Según el Decreto 0583 de 2025, la primera cuota de un crédito de vivienda individual a largo plazo puede representar hasta el 40 % de los ingresos familiares mensuales, tanto para vivienda VIS como No VIS.
Ingresos familiares mensuales × 40 % = límite máximo para la primera cuota
Si los ingresos familiares son de $6.000.000, el cálculo sería:
$6.000.000 × 40 % =$2.400.000
Aunque el límite llega a $2.400.000, el presupuesto del ejemplo muestra que el hogar tendría cerca de $1.800.000 disponibles. Por eso, una cuota cercana a ese valor o inferior sería una referencia más prudente para comenzar a simular.
El 40 % es un límite legal, no una recomendación para destinar automáticamente esa parte de los ingresos a la vivienda. El banco también revisará las deudas, el comportamiento financiero, la estabilidad de los ingresos y las condiciones de la solicitud.
Si quieres ampliar este cálculo, consulta nuestra guía para calcular tu capacidad de endeudamiento al solicitar un crédito hipotecario.
Compara las formas de financiar vivienda en Colombia
Si buscas adquirir casa propia con financiación, en Bancolombia puedes encontrar alternativas como el crédito de vivienda y el leasing habitacional no familiar.
Crédito de vivienda: el banco financia una parte del inmueble y tú pagas cuotas mensuales durante el plazo acordado. La propiedad queda a tu nombre desde la escrituración y se constituye una hipoteca a favor del banco. Puede aplicar para vivienda nueva o usada, según el resultado del estudio y las condiciones del producto. Aquí puedes consultar las condiciones del crédito de vivienda.
Leasing habitacional no familiar: el inmueble permanece a nombre del banco mientras pagas un canon mensual. Al terminar el contrato, puedes ejercer la opción de compra para que pase a tu nombre o al de otra persona. Aunque se denomina “no familiar”, puede destinarse para vivir con tu familia o como segunda vivienda. Revisa cómo funciona el leasing habitacional.
Si todavía no sabes cuál alternativa se ajusta mejor a tu situación, compara el crédito de vivienda y el leasing habitacional. Revisa el porcentaje de financiación, el plazo, el pago mensual y quién será el propietario durante el contrato. Si estás evaluando un crédito hipotecario para vivienda usada, contempla además los posibles arreglos, la administración, los impuestos y la situación jurídica del inmueble.
Una vez elijas la financiación, avanza a solicitar el estudio de crédito.
Durante la financiación se hacen tres estudios distintos:
Estudio de crédito: lo lleva a cabo el banco para evaluar al solicitante y definir si aprueba la financiación y por cuál monto.
Avalúo comercial: un perito determina el valor comercial del inmueble. Actualmente, en Bancolombia asumimos el costo del primer avalúo, sujeto a términos y condiciones.
Estudio de títulos: lo hace un abogado para revisar la situación jurídica del inmueble. Su costo lo asume quien solicita la financiación, según las tarifas y condiciones vigentes.
Para pasar de la simulación a una evaluación del banco, inicia el estudio de crédito para vivienda de forma digital. Ten a la mano el valor aproximado de la vivienda, la cuota inicial disponible y la información sobre tus ingresos y deudas. Puedes consultar el proceso en estaguía para solicitar un crédito hipotecario en línea.
Esta evaluación inicial permite conocer un monto posible de financiación. Si la solicitud es aprobada, recibirás una carta de aprobación con el monto y las condiciones aplicables. Consulta cómo solicitar un crédito hipotecario y obtener tu carta de aprobación.
Cuando tengas la carta, revisa su vigencia, el monto aprobado y las condiciones que debes cumplir. Después, presenta el inmueble elegido para realizar el avalúo y el estudio jurídico. Estas etapas permiten verificar el valor y la situación legal de la propiedad antes de completar el proceso y efectuar el desembolso.
Si tienes dudas sobre el monto, los documentos o la alternativa de financiación, solicita acompañamiento antes de comprometerte con una vivienda. Ingresa a Tu360Inmobiliario y chatea con un asesor que puede ayudarte a interpretar los resultados y entender los pasos que siguen.
Cuando la financiación esté aprobada, sigue el proceso de escrituración, registro y entrega del inmueble. Los costos de esta etapa ya deben estar contemplados en la meta de ahorro que calculaste en el Paso 2.
Antes de firmar, confirma el valor final, los gastos que le corresponden a cada parte y los documentos requeridos. Después, sigue las indicaciones de la entidad financiera, la notaría y la Oficina de Registro para completar la escrituración y el registro.
Al recibir la vivienda, revisa su estado y deja constancia de cualquier novedad. Verifica también la entrega de llaves, servicios, documentos y paz y salvos que correspondan.
Ser propietario implica otros pagos además de la cuota mensual. Reserva un margen para la administración, los seguros asociados a la vivienda o la financiación, los impuestos y el mantenimiento. Así podrás sostener la compra sin desordenar tus finanzas.
Tu primera vivienda no tiene que ser la definitiva. Si más adelante cambian tus ingresos, tu familia o tus prioridades, podrías venderla para comprar otra, cambiar de zona o buscar más espacio.
La vivienda que puedes comprar hoy puede ser el primer paso hacia la que quieres tener en el futuro. Entender cómo tener vivienda propia en Colombia también consiste en elegir una opción que se ajuste a tu realidad financiera y puedas sostener con tranquilidad.
Ahora que conoces el camino, empieza a convertir tu plan en opciones reales: explora el portafolio de inmuebles a la venta en Tu360Inmobiliario y filtra por ciudad, precio y tipo de vivienda. También puedes simular la cuota de tu crédito y comparar el crédito de vivienda con el leasing habitacional antes de decidir.
Fuentes
DANE. (2025, 21 de noviembre). Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) III Trimestre 2025. Recuperado de https://www.dane.gov.co/files/operaciones/IPVN/bol-IPVN-IIItrim2025.pdf
DANE. (2026). Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN). Información primer trimestre de 2026. Recuperado de https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-de-la-vivienda-nueva-ipvn
Vivienda. (2026, 23 de abril). Solo el 34,8% de los colombianos tiene vivienda propia: DANE. Recuperado de https://vivienda.com.co/vivienda-propia-en-colombia-cayo-segun-dane-2025/
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. (2025, 20 de junio). Consulta - Precio de la vivienda de interés social VIS o VIP y normativa de protección al consumidor. Recuperado de https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/conceptos_juridicos/precio-de-la-vivienda-de-interes-social-vis-o-vip.pdf
https://www.dane.gov.co/files/operaciones/ECV/bol-ECV-2025.pdf
https://minvivienda.gov.co/sala-de-prensa/gracias-al-impulso-del-gobierno-nacional-el-57-de-la-vivienda-de-interes-social-se-esta-ofertando-en-pesos-en-beneficio-de-los-consumidores
https://minvivienda.gov.co/sites/default/files/normativa/0583_2025.pdf
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