Calcula tu capacidad de endeudamiento para pedir crédito hipotecario

¿Piensas comprar vivienda y quieres saber cuánto te prestan según tu salario? Con nuestra guía de capacidad de endeudamiento, descubrirás el monto máximo que puedes solicitar para tu crédito hipotecario según tus ingresos. Aprende a calcular tu capacidad de pago y evita riesgos financieros con estos métodos:

Método 1: Calcula cuánto te prestan para vivienda según tus ingresos  

Para saber tu capacidad de pago solo suma tus ingresos netos al mes y réstale los gastos mensuales (como cuotas a préstamos, tarjetas de crédito, arriendo, servicios públicos, alimentación, entre otros).

Ahora, ¿puedes usar toda tu capacidad de pago para asumir tu crédito hipotecario? Según el Decreto 0583 de 2025, solo podrás destinar hasta el 40% de los ingresos familiares mensuales para pagar la primera cuota de tu crédito hipotecario (tanto VIS como No VIS) o leasing habitacional en Colombia.

Estos topes tienen como objetivo garantizar que los pagos mensuales de los créditos de vivienda sean proporcionales a los ingresos de los solicitantes, lo que ayuda a prevenir situaciones de sobreendeudamiento y a promover el acceso a la vivienda digna en el país.

El valor de una vivienda Vis no supera los 135 SMLV o 150 SMLMV según el municipio donde esté ubicado el inmueble (en 2025 esta cantidad de salarios representa $192.172.500 y $213.525.000 de pesos, respectivamente). Y las no VIS, tienen un precio mayor a este, según la ciudad donde quieras comprar.

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Veámoslo en un ejemplo: Ana gana $3.300.000 al mes y quiere comprar una casa No Vis. Ella ha logrado que sus gastos sean menores a su ingreso mensual y ya ahorró la cuota inicial de su casa del 30%, así que está buscando la financiación del 70% restante. Calculemos juntos la capacidad de pago que tiene Ana y que por ley se le permite destinar para hacer realidad su sueño de tener casa propia con un crédito de vivienda.

• Ingreso total bruto mensual = $3.300.000

• Ingreso neto mensual: $3.000.000 (Descontando prestaciones sociales)

• Gastos fijos mensuales: $1.800.000

Capacidad de pago = Ingresos netos mensuales – Gastos fijos mensuales

Capacidad de pago: (3.000.000 – 1.800.000) = $1.200.000.

Capacidad de pago: $1.200.000.

Este es el monto máximo que Ana tiene disponible para pagar de cuota mensual si pidiera el crédito hipotecario. Pero esta cuota no debe superar la Ley de Vivienda.

Analicemos si cumple la Ley de Vivienda con el cálculo de relación cuota ingreso:

Relación cuota ingreso =(Capacidad de pago / Ingreso total bruto) * 100

Relación cuota ingreso = ($1.200.000 / $3.300.000) * 100 = 36,36%.

Este porcentaje cumple con los límites de la Ley de Vivienda para No Vis actualizada en 2025 que es del 40%, es decir, Ana puede destinar todo ese monto al pago mensual de un crédito hipotecario para la vivienda No Vis que tanto quiere.

Ahora, si Ana pudiera sacar el 40% exacto, ¿cuánto puede pagar máximo al mes?

Cálculo cuota máxima para crédito de vivienda No vis:

Ingreso total bruto= $3.300.000 * 40% = $1.320.000

Aunque la cuota máxima por ley para este tipo de vivienda y con esos ingresos de Ana es de $1.320.000, este valor supera la capacidad de pago de Ana, por eso para definir la cuota máxima debemos sacar el valor mínimo entre el valor que le permite la Ley de Vivienda ($.1.320.000) y el valor de su capacidad de pago ($1.200.000)

Cuota máxima del crédito= Min($1.200.000, $1.320.000) = $1.200.000 es su capacidad de pago, cuota que está dentro del rango que estipula la Ley de Vivienda que sea máximo del 40% de sus ingresos.

Ahora, supongamos que, al simular su crédito, Ana ve diferentes opciones de planes, cada uno con una cuota diferente:

• Cuota fija en pesos: cuotas mensuales por un valor aproximado de: $1.500.000

• Cuota constante UVR: primera cuota en pesos por un valor aproximado de $1.100.000

• Capital constante UVR: primera cuota en pesos por un valor aproximado de $1.320.000

Si Ana se decide por la vivienda y solicita el crédito, las cuotas que son proporcionales a sus ingresos son la de Cuota constante UVR y Capital constante UVR, pero por los gastos fijos que ella maneja, solo le aplicaría la de cuota constante UVR $1.100.000.

Si ella prefiere un plan diferente, puede evaluar alternativas como:

1. Unirse con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito y así tener más capacidad de endeudamiento.

2. Reducir sus gastos para lograr el tope permitido por la ley del 40% (1.320.000).

3. Solicitar el crédito en cuota constante UVR con una primera cuota aproximada de $1.100.000 y si quisiera en un futuro cambiar el crédito a cuota fija en pesos, lo puede hacer.

Simula el crédito hipotecario que necesitas y evalúa si el valor de las cuotas es mayor o menor al que tienes disponible según tu capacidad de endeudamiento y los límites por ley.

Método 2: Calcula cuánto debes ganar para pedir un crédito hipotecario

Ahora, si quieres calcular cuánto deben ser tus ingresos para un determinado valor de cuota, solo divide la cuota del crédito entre el tope del 40%.

Si la primera cuota fuera de $800.000 pesos, estos serían los ingresos que se necesitarían demostrar en la solicitud de crédito:

Ingresos solicitados según el valor de la cuota del crédito = ($800.000 / 40%)

Ingresos solicitados según el valor de la cuota del crédito = ($800.000 / 40%) = $2.000.000.

¿Cuánto me prestan para vivienda según mi salario? O mejor, ¿cuánto es la cuota para un crédito hipotecario que me puedo permitir según mis ingresos? La siguiente tabla te muestra una estimación sea para Vis o No Vis:

• Salario mensual: 1.000.000 | Capacidad máxima (40%): $400.000

• Salario mensual: 2.000.000 | Capacidad máxima (40%): $800.000

• Salario mensual: 3.000.000 | Capacidad máxima (40%): $1.200.000

• Salario mensual: 4.000.000 | Capacidad máxima (40%): $1.600.000

• Salario mensual: 5.000.000 | Capacidad máxima (40%): $2.000.000

Método 3: Calcula tu capacidad de endeudamiento (si aún tienes espacio para pedir un crédito hipotecario en tu presupuesto)

Calcula cuánto de tus ingresos mensuales se va al pago de cuotas de créditos. Lo ideal es que no supere el 30%. Divide el valor total que pagas en un mes para préstamos entre tu ingreso neto.

Ejemplo:

• Ingresos mensuales: $2.000.000

• Cuotas préstamo carro: $800.000

• Cuotas préstamo ropa: $300.000

• Capacidad de endeudamiento = (Tus cuotas de préstamos / Tu ingreso mensual) x 100

• Capacidad de endeudamiento: ((800.000 + 300.000) / 2.000.0000) x 100 = 55.

Este resultado (55) es un nivel alto y riesgoso de endeudamiento que implicará disminuir las cuotas actuales de los préstamos para no afectar la liquidez de la persona y poder así luego acceder a otro tipo de deudas como el crédito para vivienda.

Solicita el estudio de tu crédito hipotecario en línea, te tomará solo unos minutos y unos pocos datos. Así descubrirás cuánto puedes obtener prestado para hacer realidad tu proyecto de comprar vivienda.

¿Qué hacer si no cumples con estos límites de pago y niveles de endeudamiento? Explora varias alternativas:

• Haz equipo con familiares para sumar más ingresos en la solicitud de crédito de vivienda (como cotitulares) y obtén una mayor capacidad de endeudamiento (máximo 3 aportantes).

• Simula qué cuota se acomoda más a tu bolsillo y a los límites establecidos por la ley, si en pesos o en UVR. Es importante que sepas que puedes cambiar de UVR a pesos o viceversa, hacer abonos parciales o totales, cambiar de fecha de pago, recalcular la cuota y disminuir o ampliar el plazo.

• Crea un plan para pagar tus deudas más rápido y mejorar tu capacidad de préstamo.

• Considera cambiar de estrategia: si el valor de la propiedad supera tu capacidad actual, busca otras viviendas de menor valor para iniciar tu proyecto inmobiliario. Más adelante, puedes venderlo y te ganas la valorización y con esto alcanzas tu sueño de comprar la casa que deseas.

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