Cómo comprar casa usada en Colombia

¿Estás listo para dar el paso más importante de tu vida financiera? Comprar vivienda usada en Colombia puede ser una excelente decisión, pero requiere conocer el proceso a fondo para evitar sorpresas. Esta guía te acompañará en cada etapa, desde la búsqueda inicial hasta recibir las llaves de tu nuevo hogar.

¿Por qué elegir vivienda usada en Colombia?

• Precio competitivo: es posible conseguir mayor espacio por tu presupuesto o acceso a mejores ubicaciones sin pagar sobrecostos de obra nueva.

• Ubicación consolidada: los barrios están consolidados con colegios, hospitales, transporte y comercio ya funcionando.

• Valorización verificable: puedes verificar el historial real de precios del sector, no apuestas a promesas futuras.

• Negociación flexible: los vendedores particulares suelen tener más urgencia y apertura que las constructoras para ajustar condiciones.

• Sin riesgos de obra: la entrega es inmediata sin cambios en planos o problemas de obra inconclusa.

• Comunidad establecida: conoces a tus vecinos, el funcionamiento de la administración y el estado real de las zonas comunes antes de comprar.

Pero el proceso de compra va mucho más allá de encontrar el inmueble perfecto: implica verificar documentación legal, negociar condiciones, coordinar trámites notariales y asegurarte de que no existan deudas ocultas o problemas estructurales. En Tu360Inmobiliario, te acompañamos en cada paso para que tu compra sea segura, transparente y sin sorpresas.

La agente inmobiliaria Lina García, de Tu360Inmobiliario, destaca que el papel de los agentes en este proceso es "fundamental en cuanto acompañamiento, claridad, confianza y transparencia". Esta guía para comprar vivienda te orientará en el camino.

Guía y requisitos para comprar vivienda usada en Colombia

1. Documentación inicial para comprar vivienda usada

Al encontrar una vivienda usada de tu interés, un agente inmobiliario de Tu360Inmobiliario puede brindarte la información y el acompañamiento de principio a fin.

El agente consultará sobre aspectos clave para ayudarte a trazar una buena estrategia para comprar una casa:

• Identificación de recursos: Si cuentas con recursos propios, si necesitas crédito hipotecario, o si aplicas a un subsidio para comprar vivienda usada.

• Propósito: Si la compra de vivienda es para inversión o para vivir.

• Documentación clave: El documento más importante para reflejar la realidad jurídica de un inmueble es el Certificado de Tradición vigente. Es el principal requisito para comprar una vivienda usada. "Allí se observa la historia del inmueble, los propietarios que ha tenido, los gravámenes, si los tiene, su situación legal, entre otros", explica Lina.

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Lee también: ¿Por qué contratar un agente inmobiliario para vender tu casa?

2. Promesa de compraventa: la oferta formal

Una vez que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo verbal sobre el precio, el proceso de compra de vivienda avanza a la formalización, independientemente de tus opciones para comprar vivienda en Colombia (contado o crédito).

• Diseño de la oferta formal: El comprador, con el acompañamiento del agente, diseña una oferta formal detallando la forma de pago (si es comprar una casa usada al contado o con hipoteca vivienda usada), cuotas, fechas, recursos y condiciones de entrega.

• Firma de la promesa de compraventa: Al ser aprobada la oferta por el vendedor, se firma la Promesa de Compraventa, el documento en donde las partes acuerdan celebrar el contrato de compraventa futuro.

Puntos cruciales de la promesa de compraventa:

1. Descripción del inmueble: Detalle claro de lo que se compra.

2. Arras: Pago inicial que compromete a ambas partes. Si el comprador se retracta, pierde este dinero; si el vendedor incumple, debe devolverlo al doble. En el documento se especifica el monto y las condiciones de este adelanto.

3. Plazos y fecha de entrega: Fecha de entrega física del inmueble y cronograma de pagos.

4. Libre de gravámenes: Que la propiedad esté libre de gravámenes o embargos.

5. Distribución de gastos: Porcentaje de pago de los gastos notariales entre comprador y vendedor.

6. Cláusula penal: Definición de una multa por incumplimiento de las partes.

3. Verificaciones legales y financieras antes de firmar

En los pasos para compra de vivienda usada, antes de la firma de la escritura, es crucial hacer procesos de verificación que protejan tu inversión.

• Aprobación financiación: esto solo aplica en caso de que no cuentes con el 100% del valor del inmueble. Para avanzar en esta etapa, necesitarás contar con la carta de aprobación del crédito hipotecario que certifica que tu solicitud de financiación ha sido aprobada por Bancolombia. Este documento es fundamental para formalizar la negociación con el vendedor. Solicita tu carta de aprobación del crédito de vivienda Bancolombia en minutos.

• Avalúo comercial: como parte del proceso de crédito hipotecario, Bancolombia realiza un avalúo profesional del inmueble para verificar que su valor de mercado respalde tu inversión. Este análisis técnico te protege asegurando que pagas un precio justo por tu vivienda. Si compras con recursos propios, también puedes solicitar un avalúo independiente para mayor tranquilidad.

• Estudio de títulos: consiste en un análisis de la historia legal del inmueble. Siempre es recomendable solicitar asesoría jurídica, no solo basarse en el certificado de tradición.

¿Qué pasa si el avalúo es inferior al precio acordado?

Si el avalúo de la propiedad resulta ser inferior al precio acordado, se puede evaluar renegociar entre las partes.

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4. Alternativas de financiación para comprar vivienda usada

Existen varias formas de adquirir vivienda en Colombia con apoyo. Si te preguntas cómo consigo una casa o cómo obtener mi casa, considera:

• Crédito Hipotecario o Leasing Habitacional No familiar: en Bancolombia encuentras diferentes líneas de crédito adaptadas a tu perfil y capacidad de pago como lo es el Crédito Hipotecario o el Leasing Habitacional No Familiar. En nuestro simulador de crédito de vivienda puedes ver los montos aproximados de estos dos tipos de financiación. Descubre ¿Qué es y cómo funciona el leasing habitacional?

Te recomendamos: Cómo solicitar crédito hipotecario y obtener carta de aprobación

• Subsidios para vivienda usada: investiga si hay subsidios para compra de vivienda usada vigentes en el país y los requisitos para aplicar. Esto puede darte facilidades de pago para una casa o ayudarte a comprar casa usada con subsidio.

5. Gastos de escrituración y registro de la vivienda

1) Estimación de gastos de cierre: los gastos de escrituración y registro, notariales e impuestos, que debe cubrir el comprador oscilan generalmente entre 1% y 2% del valor de la venta. Este porcentaje incluye:

• Gastos notariales: elaboración y firma de la escritura pública.

• Derechos de registro: inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).

• Retención de ganancia ocasional: si aplica según el caso del vendedor.

• Certificados y paz y salvos: documentos necesarios para la transacción.

2) Registro de la escritura y tiempos: para adquirir tu vivienda, el proceso final se desarrolla así:

• Encargado del registro: la notaría es la encargada de ingresar la escritura a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).

• Tiempo estimado: el seguimiento toma aproximadamente 15 días hábiles, aunque depende de los tiempos de la ORIP.

• Certificado a tu nombre: una vez finalizado el proceso, podrás contar con el nuevo Certificado de Tradición en donde se detalle que el inmueble está a tu nombre.

6. Entrega del inmueble y trámites finales

El último paso formal es la entrega material del inmueble:

• Acta de entrega: se elabora un acta de entrega donde se deja constancia del estado del inmueble y la distribución de los gastos proporcionales (predial, administración y servicios públicos).

• Cambio de titularidad de servicios públicos: se sugiere que el nuevo propietario se acerque a las oficinas prestadoras para realizar el cambio de titularidad en la facturación de: energía eléctrica, gas natural, acueducto y alcantarillado, internet y telefonía (si aplica).

Tu aliado en cada paso: Tu360Inmobiliario

Los agentes de Tu360Inmobiliario están capacitados para acompañarte en todos estos trámites, asegurando un proceso transparente, seguro y sin sorpresas para comprar tu casa. Con nuestro acompañamiento profesional, convertir tu sueño de vivienda propia en realidad es más simple y confiable.

¿Listo para comprar tu vivienda usada con total seguridad? En Tu360Inmobiliario te acompañamos en cada paso del proceso.

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