¿Qué tener en cuenta al momento de comprar casa o arrendar?

Todos soñamos con comprar casa propia. Ese momento en el que finalmente tenemos las llaves en nuestras manos y podemos decir que es nuestra. La sensación de tener nuestro propio espacio y la libertad de personalizarlo es incomparable. La decisión de comprar casa o arrendar involucra una inversión inmobiliaria significativa y, como toda decisión financiera importante, requiere una planificación minuciosa.  Antes de pensar en comprar o alquilar, debemos entender muy bien cuál es el panorama actual del sector inmobiliario en Colombia.  Hay muchos aspectos que influyen directamente en el mercado finca raíz y los precios de las viviendas. Comprender cada uno de ellos nos ayudará a obtener el mayor beneficio si queremos comprar casa o arrendar. 

La realidad del sector finca raíz en 2023: ¿por qué es más difícil comprar casa o arrendar hoy?  

Para nadie es un secreto que el año en curso se ha revelado como un período especialmente delicado para el sector inmobiliario. Como los precios de viviendas están subiendo debido a la inflación y las tasas de interés, comprar casa se ha vuelto menos accesible para los colombianos.  Veámoslo por partes: 

• La inflación continúa 

Empecemos por la inflación, un término que todos hemos oído pero que a menudo pasa desapercibido. La inflación es el incremento constante y generalizado de los precios en una economía. Para ilustrarlo mejor, imagina que lo que costaba $100.000 hace un año ahora cuesta $120.000. Eso es la inflación. Desafortunadamente, este fenómeno se aplica en cada aspecto de la economía, incluido el sector inmobiliario.  Teniendo en cuenta que Colombia ha presentado un incremento de la inflación de hasta un 10,99%, resulta evidente que menos personas en el país tienen la oportunidad de costear una vivienda propia. Las ventas de viviendas se redujeron significativamente en el último año debido a la inflación.  Según datos de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), durante el primer semestre del año, se vendieron 64.266 unidades de vivienda en todo el país, lo que marcó una reducción significativa del 53,3%, principalmente ocasionada por la disminución en las ventas de Viviendas de Interés Social (VIS), que cayeron un 56,5%. 

• Tasas de interés altas 

El impacto de las tasas de interés se relaciona directamente con el sector inmobiliario. ​“Cuando las tasas de interés aumentan, afectan a las personas que buscan comprar viviendas mediante financiamiento hipotecario.” Así lo señalaba Javier David Villegas Restrepo, analista sectorial inmobiliario en Bancolombia, en nuestro pódcast Economía de a Pie.  Como resultado de la inflación, el Banco de la República, institución encargada de la política monetaria del país, ha tomado medidas que incluyen el incremento de las tasas de interés en los créditos con el fin de mitigar este fenómeno. Esto podría resultar un desafío adicional para algunas personas al momento de comprar casa a través de un crédito de vivienda o incluso aumenta la carga financiera de quienes ya tienen hipotecas. A pesar de la situación, aún hay opciones para enfrentarla. Por ejemplo, podemos considerar estrategias como la compra de cartera (la cual te explicaremos más adelante) para reducir los efectos de las tasas de interés elevadas. 

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• Oferta y demanda en el mercado inmobiliario 

La oferta y la demanda son conceptos esenciales en el mercado inmobiliario, y su equilibrio o desequilibrio puede tener un impacto significativo en los precios y las oportunidades en este sector. 

Por una parte, la demanda se define como el número de individuos o núcleos familiares que buscan comprar casa o arrendar. Mientras que la oferta se refiere a la cantidad de propiedades accesibles para su venta o arrendamiento en una región determinada. 

• Corte de subsidios 

De acuerdo con Javier Villegas, en nuestro pódcast Economía de a Pie, la demanda de viviendas ha experimentado una reducción debido a la discontinuación de los subsidios gubernamentales que estaban disponibles en el 2020. Muchas personas que contaban con el respaldo de estos programas ya no tienen la misma capacidad de compra. En consecuencia, la demanda de viviendas ha disminuido, lo que ha tenido un impacto en el acceso a la vivienda para amplios sectores de la población. 

• Costos de construcción elevados 

La oferta de viviendas también ha ido en descenso debido al aumento de los costos de construcción y la mano de obra. Aunque Colombia produce muchos de los materiales para construir, tiene que importar algunos insumos.  De hecho, en marzo de 2021, los precios alcanzaron un aumento del 110% en comparación con 2022, según la Asociación de Pymes de la Construcción (Apymeco). Las pinturas, los artículos de baño y los pisos importados son los productos que más cuestan, con incrementos de hasta un 26% en lo que va del año. 

¿Qué puedes hacer si quieres comprar una propiedad? 

La razón por la que hemos mencionado todo esto es porque, a pesar de los precios elevados, todavía existen oportunidades para aquellos interesados en adquirir una propiedad. Una de las estrategias más efectivas para lograr este objetivo es aprovechar los tres elementos clave mencionados anteriormente. Esto se puede llevar a cabo de la siguiente manera: 

1. Monitorea los precios del mercado 

Un consejo valioso es estar atento a cómo evolucionan los precios en el mercado.  ​​​El valor de las viviendas ha subido gracias a la inflación y a los costos de construcción. Sin embargo, esto hace que al mismo tiempo a las inmobiliarias les cueste más vender. Como resultado, los vendedores tienden a bajar los precios de las viviendas para vender más rápido. Si estás buscando para comprar casa o cualquier otro inmueble, esto te beneficia, ya que enuentras propiedades a precios más bajos de lo habitual. Es una buena oportunidad si tienes ahorros. 

2. Considera la compra de cartera  

Dado que las tasas de interés pueden influir en tus cuotas de préstamo, es esencial que sigas de cerca su comportamiento. Si las tasas han aumentado recientemente, considera esperar a que disminuyan antes de solicitar un préstamo hipotecario. Ahora, si ya tienes un crédito de vivienda, investiga la posibilidad de hacer una compra de cartera cuando las tasas de interés bajen.  La "compra de cartera" es cuando un banco compra parte de tus deudas y te ayuda a juntarlas todas en un solo préstamo. Esto puede hacer que tus deudas sean más baratas, ya que el nuevo préstamo puede tener tasas de interés más bajas que las de tus deudas originales. 

¿Cómo es la situación del arriendo en Colombia? 

Ahora bien, ya hemos hablado de la compra de una vivienda. Nos falta la otra cara del mundo inmobiliario: el arriendo. En Colombia, según Alberto Rodríguez, CEO de Century 21, en promedio, alrededor del 40% de los colombianos optan por vivir en alquiler. Ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla son las que registran la mayor cantidad de contratos de arrendamiento. El tema es que los precios de los arrendamientos también han subido gracias a la inflación. 

• En todo caso, ¿la inflación es la única causa del aumento del arriendo? 

Cuando se trata de alquileres, surgen otras consideraciones importantes. La creciente popularidad del trabajo remoto ha impulsado la tendencia de los nómadas digitales a nivel mundial, lo que ha llevado a un aumento en la llegada de extranjeros que eligen Colombia como su lugar de residencia.  Esta afluencia de nuevos residentes ha generado un alza en la demanda de propiedades en alquiler en el país, lo que a su vez ha resultado en un incremento de los precios de alquiler. ​​​Aunque esta subida beneficia a los propietarios que alquilan en dólares sus propiedades a extranjeros, también representa cierto desafío para el colombiano que gana en pesos. Este fenómeno se puede ver en ciudades como Medellín, que ha experimentado un proceso en el que los barrios antiguos se han transformado en áreas costosas debido a la llegada de extranjeros.  Hay que tener muy en cuenta que cuando alquilas una vivienda: 

1. Estás protegido por la ley: como explicaba Javier Villegas, la ley 820 de 2003 regula los arriendos en el país, estableciendo límites claros para el valor del arrendamiento. Esto quiere decir que ningún contrato de alquiler puede exceder el 1% del valor comercial de la propiedad. Por ejemplo, si un departamento cuesta $500.000.000, lo máximo que puede costar es $5.000.000.  

2. Puedes negociar: si en el país tenemos una tasa de inflación del 10%, el arrendador puede aumentar el alquiler a ese porcentaje. Sin embargo, tienes la posibilidad de negociar con el arrendador para intentar reducir ese aumento, solicitando que sea un 2 o 3% menos en lugar del 10%. 

Conclusiones  

A pesar de los desafíos que plantea el mercado inmobiliario en 2023, la inversión en bienes raíces sigue siendo una opción segura y atractiva.  Poseer una vivienda propia es un paso importante para todos las personas e históricamente los precios de las propiedades tienden al alza. Estar informado sobre la inflación, las tasas de interés, el crédito de vivienda  y la dinámica de oferta y demanda es esencial para tomar decisiones financieras acertadas. Ya sea que estés pensando en comprar casa, vender o alquilar una propiedad, comprender el panorama actual te permitirá tomar decisiones informadas y planificar tu futuro en el mercado inmobiliario. 

Puntos clave 

• Este año se ha presentado como un período particularmente desafiante para el mercado inmobiliario. Los aumentos en los precios de las viviendas, impulsados por la inflación y las tasas de interés, han hecho que la compra de viviendas sea menos asequible para los colombianos. 

• La inflación afecta todos los aspectos de la economía, incluyendo el mercado inmobiliario. Dado que los índices de inflación han llegado hasta un 10,99%, es evidente que menos personas en el país pueden permitirse comprar una vivienda.