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La convivencia en propiedad horizontal tiene varios desafíos: pago de cuotas, cumplimiento de normas, tenencia de mascotas y uso de áreas comunes. Existen estrategias que ayudan a los administradores a manejar estos retos.
Ser administrador de propiedad horizontal es un reto constante. No solo gestionas cuentas o coordinas el mantenimiento. También necesitas habilidades como la resolución de conflictos, la comunicación efectiva y la toma de decisiones bajo presión para enfrentar las situaciones del día a día.
En Bogotá, casi el 68 % de los predios están bajo el régimen de propiedad horizontal, según el último Censo Inmobiliario 2023 de Catastro. En el resto del país la situación es similar. En 2018, el Censo de Edificaciones del DANE reveló que el 60 % de la población de Colombia vivía en propiedades con bienes y áreas comunes, es decir, bajo el régimen de propiedad horizontal.
Ahora que cada vez más personas eligen vivir en conjuntos, tu papel como administrador es fundamental. La convivencia en propiedad horizontal trae retos diarios: gestionar conflictos entre vecinos, mantener las finanzas en orden y asegurar que todo funcione bien. ¿Qué herramientas o estrategias hay para gestionarlos?
En este artículo descubrirás algunos de los retos más comunes de la administración de propiedad horizontal y qué dice la Ley para gestionarlos.
La Ley 675 de 2001 regula la convivencia en propiedad horizontal en Colombia, incluyendo conjuntos residenciales, edificios y urbanizaciones que comparten zonas comunes como piscinas, parques y salones comunales.
Su objetivo principal es asegurarse de que la convivencia entre propietarios sea lo más pacífica y organizada posible. Con ese fin, establece derechos y deberes para todos los que habitan estos espacios.
Entre los puntos clave de la Ley 675 de propiedad horizontal se encuentran:
Normas de convivencia: define cómo deben comportarse los propietarios y residentes. Incluye el uso correcto de las áreas comunes y el respeto entre vecinos.
Pago de cuotas de administración: todos los propietarios deben pagar para mantener en buen estado los espacios comunes.
Rol del administrador: es quien se encarga de ejecutar los acuerdos de la asamblea de copropietarios y asegurar el buen funcionamiento del conjunto.
Como administrador, es probable que lidies con problemas de convivencia. Por ejemplo: propietarios que se retrasan en sus pagos o el mal uso de los parqueaderos en propiedad horizontal. Estos desafíos no solo afectan la operación del conjunto, sino también la calidad de vida de todos los que viven allí.
Estos son algunos de los problemas más frecuentes en la convivencia en propiedad horizontal y cómo la ley vigente y las nuevas regulaciones pueden ayudarte a resolverlos:
Uno de los retos que enfrentas es cómo gestionar a los propietarios que no pagan a tiempo sus cuotas. Este retraso desajusta las finanzas del conjunto y puede traer roces entre los vecinos.
La Ley 675 de 2001 es clara: todos los propietarios deben cumplir con el pago de administración en propiedad horizontal. En caso de incumplimiento, puedes aplicar intereses de mora equivalentes hasta 1.5 veces el interés bancario corriente, restringir el acceso a áreas no esenciales como salones sociales y zonas recreativas e incluso iniciar procesos de cobro jurídico.
Estas medidas están respaldadas por el reglamento de propiedad horizontal.
Comunicación efectiva: hablar de forma clara y directa con los copropietarios sobre la importancia de pagar a tiempo y las consecuencias de no hacerlo puede reducir la morosidad. Explicar cómo se usan las cuotas y qué proyectos dependen de ellas. Esto genera un mayor compromiso con el conjunto.
Digitalizar los pagos. ¿Ya conoces nuestra solución Tu360Inmobiliario Administra tus inmuebles? Esta solución permite a los copropietarios pagar en línea sus cuotas de administración. Con nuestra plataforma pueden tener diferentes canales de pago como tarjetas débito, crédito, QR, entre otros. Además, te da la tranquilidad de tener un sistema que registra todo al instante, lo que facilita tu gestión y evita el tedioso papeleo.
Ruidos, fiestas hasta altas horas de la noche y comportamientos no permitidos como construcciones no autorizadas en propiedad horizontal son problemas a los que puedes enfrentarte como administrador.
Para controlar algunos de estos comportamientos, existen recursos legales como la ley para vecinos ruidosos en Colombia (Ley 90 de 1993). Esta normativa establece que el ruido no debe superar los 65 decibeles permitidos en zona residencial durante el día (de 6:00 a.m. a 10:00 p.m.). En el caso de la noche (de 10:00 p.m. a 6:00 a.m.), no debe superar los 45 decibeles.
Quienes no respeten estos límites pueden recibir multas. Sin embargo, no basta con aplicar la ley. Contar con estrategias dentro del conjunto podría ayudarte para prevenir y resolver estos conflictos.
Creación de un comité de convivencia: este comité ayuda a resolver conflictos antes de que escalen. Las funciones del comité de convivencia en propiedad horizontal incluyen la recepción de quejas, la mediación de conflictos y la implementación de sanciones cuando sea necesario.
Refuerzo de las sanciones: aplicar sanciones previstas en el manual de convivencia propiedad horizontal de manera justa y consistente. Esto incluye multas y restricciones de uso de áreas comunes. Incluso podrían intervenir las autoridades locales si los problemas persisten.
Control de construcciones no autorizadas: realizar inspecciones periódicas para asegurar que las modificaciones en los inmuebles estén dentro de lo permitido. Un registro claro de las autorizaciones ayuda a prevenir conflictos y mantener el orden.
El 57 % de los hogares colombianos tiene al menos una mascota, según una encuesta publicada por Cifras y Conceptos en marzo de 2024. Esto muestra lo importantes que son los animales de compañía para muchas familias.
Esta realidad trae varios retos para la convivencia en propiedad horizontal. Ladridos, excrementos sin recoger y uso inapropiado de las áreas comunes son algunas de las situaciones que pueden generar inconvenientes.
La Ley 2054 de 2020 aclara que no se puede prohibir el tránsito y permanencia de mascotas en las zonas comunes. Sin embargo, se pueden establecer reglas dentro de las normas de convivencia en propiedad horizontal.
Establecer normas claras en el manual de convivencia: revisar si las reglas incluyen el uso de correa y bozal, zonas específicas para pasear a los perros, protocolos para recoger sus desechos y procedimientos para resolver quejas. Lo importante es que todos conozcan y respeten estas reglas.
Fomentar la convivencia responsable: informar a los copropietarios sobre la importancia de ser dueños responsables es clave. Organizar charlas, enviar comunicados y utilizar todos los canales disponibles para recordar acciones básicas como recoger los desechos de las mascotas puede ayudar. Cuando todos están en sintonía, la convivencia se hace más fácil.
Otro desafío que enfrentas como administrador es el uso de las zonas comunes en propiedad horizontal. Espacios como piscinas, gimnasios, salones comunales e incluso el uso de parqueaderos en propiedad horizontal pueden generar tensión si no se respetan las normas o se usan de manera inadecuada.
La legislación vigente regula el uso de estas áreas. La normativa para zonas comunes entre la comunidad vecinos deja claro que todos los copropietarios tienen derecho a estos espacios. Pero también establece el seguimiento de las normas del reglamento de propiedad horizontal.
Sistema de reservas: permite organizarse mejor y evita que un solo grupo se apropie de los espacios. Así, cada vecino tiene la oportunidad de disfrutar de forma equitativa de las zonas comunes sin generar conflictos.
Seguros para áreas comunes: es una medida de protección tanto para la administración como para los copropietarios. Esto garantiza que haya recursos disponibles para hacer las reparaciones necesarias sin afectar las finanzas del conjunto y atender cualquier emergencia.
Ser administrador de propiedad horizontal tiene sus retos, pero con las herramientas correctas, puedes llevar una gestión más eficiente. Al implementar soluciones tecnológicas, como nuestra plataforma de pagos virtuales, y fortalecer las normas internas, podrás mantener el orden en el conjunto.
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