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Tu apartamento actual puede ser la llave para la casa que siempre quisiste. Esta guía te muestra exactamente cómo hacerlo: desde los números que debes conocer hasta los errores que no puedes cometer.
Ya compraste tu primera vivienda. Ese fue un paso clave en tu historia financiera. Hoy, esa vivienda sigue siendo tu hogar. Pero tú hoy estás en un momento distinto: tu patrimonio, tu capacidad de pago y tu experiencia como propietario te abren la puerta a algo más grande.
Si estás leyendo esto, probablemente ya lo pensaste: ¿y si vendo y me compro algo mejor? Algo que se ajuste a quien eres hoy. Esta guía está pensada para ti, que ya conoces el proceso de compra y sabes lo que implica un crédito hipotecario. No es tu primera vez. Es tu mejor vez.
Aquí encontrarás una mirada más completa: desde lo financiero y tributario hasta las decisiones clave para dar ese paso con claridad.
Si llevas tiempo pensando en cambiar de vivienda, hay razones concretas por las que este momento puede ser favorable:
• Tu patrimonio creció sin que te dieras cuenta: El apartamento que compraste en $180 millones de pesos hace 15 años hoy puede valer $400 millones o más. Ese capital que construiste pagando cuotas es ahora tu mejor cuota inicial.
• Tienes historial crediticio comprobado: A diferencia de tu primera compra, ahora tienes un récord de pago que te abre puertas a mejores condiciones.
• Tu capacidad real de pago puede ser mayor: Con los hijos independientes (o casi), gastos de educación terminados y deudas pagadas, tu capacidad de endeudamiento real probablemente es mayor que hace años.
• Sabes exactamente lo que necesitas: Ya sabes qué funcionó en tu vivienda actual y qué no. Esa experiencia vale oro.
No se trata de empezar de cero. Se trata de capitalizar todo lo que construiste para dar un paso adelante.
Cuando compras tu primera vivienda, dependes completamente de lo que el banco te preste. Cuando haces un upgrade, la ecuación cambia por completo.
Con el capital de tu vivienda actual, probablemente puedas:
• Financiar solo el 30-40% de tu nueva vivienda (vs. 70% típico de primera compra)
• Acceder a cuotas mensuales hasta 50% más bajas
• Pagar menos intereses totales (potencialmente cientos de millones menos)
• Negociar desde una posición de fuerza como comprador "en serio".
Ejemplo: Si tu apartamento actual vale $350 millones de pesos y quieres una vivienda de $500 millones, solo necesitarías financiar alrededor de $154 millones después de costos. Un comprador de primera vivienda tendría que financiar $350 millones para la misma casa. Tu cuota sería aproximadamente la mitad.
"Pensamos que vender era renunciar a nuestra historia. Resultó ser el comienzo de un capítulo mejor."
Teníamos una casa de 72 m² en Copacabana que compramos hace 30 años. Nuestros dos hijos ya se habían ido y subir y bajar las escalas del parqueadero a la casa, sobre todo con el mercado o para salir, empezó a sentirse más pesado. Además, casi todo lo hacíamos en Niquía: compras, restaurantes y el Metro.
Arrendamos un apartamento en Niquía por $1.800.000 al mes y nuestra calidad de vida cambió mucho. Eso nos dio la claridad. Vendimos en $250 millones y compramos una casa unifamiliar de tres pisos por $330 millones. Con el capital que teníamos, la nueva cuota es de $1.140.000, menor al arriendo, y además pensamos hacer abonos para cancelarla cuanto antes.
Hoy vivimos a 5 minutos del centro comercial y del Metro, sin escalas desde el parqueadero, y los fines de semana recibimos más visitas de nuestros hijos y la familia porque la casa es más central y grande.
— Luz y Javier, 56 y 57 años. Copacabana, Antioquia.
Cuando quieres vender tu apartamento para dar el salto a una nueva vivienda, normalmente tienes tres opciones: vender primero, comprar primero o coordinar ambas operaciones.
La diferencia no está solo en el orden. Cada camino puede cambiar tu presupuesto, el nivel de tranquilidad con el que haces el negocio y hasta los costos que debes asumir en el proceso.
Por eso, aquí te mostramos lo más importante de cada opción para que elijas la que mejor se ajuste a tu momento.
Vender primero
Ventaja: Sabes con claridad cuánta plata tienes disponible para la compra
Riesgo principal: Puede que necesites una solución temporal de vivienda mientras haces el cambio
Ideal si: Quieres negociar con más calma y tener mayor control de tu presupuesto
Comprar primero
Ventaja: Aseguras la vivienda que quieres sin depender de los tiempos de la venta
Riesgo principal: Durante un tiempo puedes asumir dos pagos al mismo tiempo
Ideal si: Ya tienes liquidez o capacidad de crédito adicional confirmada
Coordinar ambas operaciones
Ventaja: Reduces el tiempo entre una mudanza y otra
Riesgo principal: Exige una buena coordinación entre fechas, trámites y cierres
Ideal si: Ya tienes ambas operaciones avanzadas y puedes alinear mejor los tiempos
Es una opción que te da más claridad sobre tu presupuesto porque primero conoces con cuánta plata cuentas para la nueva compra. Vendes tu inmueble, recibes el dinero, pagas el saldo de tu crédito hipotecario (si aplica) y sabes exactamente con cuánto cuentas para dar el siguiente paso.
Riesgo: si eliges este camino, tendrás que buscar dónde vivir mientras compras tu nueva casa. Puedes negociar con el comprador una entrega diferida del inmueble (por ejemplo, entre 60 y 90 días después de firmar la escritura) o tomar un arriendo temporal por un periodo corto.
¿Quieres pedir un crédito de vivienda? Sigue estos consejos clave antes de tomar la decisión.
Esta opción suele ser la ideal si ya encontraste la casa que te gusta y no quieres que te la quiten. El reto, en este caso, es contar con la liquidez para asumir la compra o para pagar simultáneamente el crédito actual y el nuevo.
Antes de decidirte, confirma con tu entidad financiera si tienes la capacidad para asumir otro crédito al mismo tiempo.
Te puede interesar: ¿Cómo ahorrar la cuota inicial para comprar una vivienda?
Tip financiero: En Tu360Inmobiliario puedes usar la opción Crédito en minutos para conocer el monto que puedes financiar antes de comprometerte. Así tendrás más claridad para decidir si te conviene comprar primero o vender antes de dar el siguiente paso.
Cuando logras coordinar la venta y la compra, reduces el tiempo entre mudanzas y puedes usar el dinero de la venta directamente para la nueva vivienda. Suena ideal, pero requiere organización.
La clave está en dejar muy claras las fechas en la promesa de compraventa de tu apartamento: cuándo te pagan, cuándo se firma la escritura y qué pasa si hay cambios en los tiempos.
Riesgo si aún tienes un crédito vigente: antes de firmar cualquier promesa, tu banco debe confirmarte cuándo te entregan el dinero del nuevo crédito. Cuando los tiempos no coinciden entre la escrituración de venta y el desembolso de la compra, pueden aparecer complicaciones que afectan toda la operación.
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¿No sabes cuál camino te conviene? Un asesor de Tu360Inmobiliario puede ayudarte a evaluar tu caso específico. Agendar llamada gratuita
Cuando piensas en vender un apartamento para comprar una vivienda mejor, es fácil quedarse solo con una cuenta rápida: cuánto recibes por tu vivienda actual y cuánto cuesta la nueva. Pero hay algo más.
En el proceso aparecen gastos adicionales que, en conjunto, pueden representar entre el 3% y el 5% del valor total de ambas operaciones. Tenerlos claros desde el inicio te ayuda a organizar mejor tu plata y evitar sorpresas en el camino.
Los costos de una compraventa no se calculan de la misma forma en todos los casos. Algunos tienen tarifas definidas a nivel nacional y fijadas por ley, mientras que otros dependen del departamento donde se haga la operación o se acuerdan entre las partes.
En vivienda usada, estos son los principales gastos que debes tener en cuenta y quién los asume:
Derechos notariales (escrituración): 0,3% del valor (3x1000). Se define por mutuo acuerdo entre las partes.
Retención en la fuente (vivienda de habitación): 1% sobre las primeras 10.000 UVT y 2,5 % sobre el exceso. Lo asume el vendedor.
Retención en la fuente (usos distintos a vivienda de habitación): 2,5%. Vendedor
Impuesto de registro departamental: Entre 0,5% y 1%, según el departamento (ejemplo: 1% en Antioquia). Comprador.
Certificado de tradición y libertad: Tarifa fija: $23.000 electrónico / $24.300 físico (2026). Depende del acuerdo.
Comisión inmobiliaria (si aplica): Se pacta por contrato. En Bogotá, la referencia de costumbre mercantil es 3 % o 5 %. Según contrato.
Nota:
Derechos notariales: se calculan sobre el valor del negocio que vas a firmar. Para trámites de más de $259.300, la tarifa general es del 3 por mil, según la Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro (vigente desde el 1° de febrero de 2026).
¿Cómo se reparten los gastos? No existe una regla única en todo el país. Comprador y vendedor pueden acordar cómo dividirlos y dejarlo por escrito en el contrato. Retención en la fuente: no es igual en todos los casos. De acuerdo con el Decreto 572 de 2025: Para vivienda: 1% sobre las primeras 10.000 UVT y 2,5% sobre el valor que exceda ese monto. Para otros usos: 2,5% sobre todo el valor de la venta.
Impuesto de registro: lo define cada departamento con base en la Ley 223 de 1995. Suele estar entre el 0,5% y el 1%. Por ejemplo, en Antioquia, es del 1% sobre el precio de la compraventa.
Supongamos que hoy tienes un apartamento avaluado en $350 millones y quieres dar el salto a una casa o apartamento de $500 millones. Todavía debes $80 millones de crédito hipotecario. Así se vería la operación:
Nota*: Para este ejemplo, los gastos de compra de la nueva vivienda se estiman sobre el valor total del inmueble a comprar ($500.000.000), no sobre el monto financiado con crédito. Por eso, el registro (1%) y los derechos notariales aprox. (0,15%) suman $5.750.000. Para este ejercicio también asumimos que comprador y vendedor comparten por igual los gastos notariales, por lo que se usa un 0,15% como referencia para cada parte. Ese reparto puede variar según lo acordado entre las partes y según el departamento donde se realice la operación.
¿Quieres hacer este cálculo con tus cifras reales? Simula tu crédito de vivienda o leasing habitacional y conoce tu cuota mensual estimada antes de tomar cualquier decisión.
Este es uno de los temas que más impacto puede tener en tu bolsillo. Cuando vendes un inmueble y su valor aumentó con el tiempo, esa diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes genera un impuesto llamado ganancia ocasional.
Entender cómo funciona —y qué opciones tienes dentro de la ley— puede ayudarte a tomar mejores decisiones y evitar pagar de más.
La ganancia ocasional es la utilidad que obtienes al vender tu vivienda después de haberla tenido por más de dos años.
Se calcula comparando:
el valor de adquisición del inmueble (que, en algunos casos, puede actualizarse fiscalmente, según la norma aplicable)
con el valor en el que lo vendes.
Sobre esa diferencia se aplica un impuesto.
Hoy ese impuesto es del 15% para personas en Colombia, según el Artículo 314 del Estatuto Tributario (modificado por la Ley 2277 de 2022).
Si vendes antes de cumplir dos años, ya no se considera ganancia ocasional, sino renta líquida. En ese caso, se trata como parte de tu renta del año. Es decir, se suman los ingresos con los que se calcula tu impuesto, y podrías pagar una tarifa más alta, de hasta el 39 %, según el artículo 241 de la Ley 2010 de 2019.
Con el tiempo, puedes ajustar el valor por el que compraste tu vivienda para definir mejor el monto sobre el que se calcula el impuesto. Esto se hace con unos ajustes que publica el Gobierno cada año.
Por ejemplo, para la declaración de renta de 2025, el Ministerio de Hacienda publicó un proyecto de decreto que propone un ajuste del 5,81%, basado en la variación del IPC certificada por el DANE (Certificación 205970 del 9 de octubre de 2025).
Además, el Art. 73 del Estatuto Tributario permite actualizar ese valor según la fecha en la que compraste el inmueble.
Por ejemplo, según la tabla vigente para 2024:
Si compraste tu vivienda urbana en 2018, ese valor se ajusta (se multiplica por 1,35).
Si la compraste en 2015, multiplicas por 1,61.
¿Para qué sirve esto? Para que la ganancia sobre la que te calculan el impuesto sea menor.
Importante: debes incluir este ajuste en tu declaración de renta del año anterior a la venta. Si planeas vender en 2026, debes incluirlo en tu declaración de 2025. Si lo haces después, puedes perder este beneficio.
Importante: debes incluir este ajuste en tu declaración de renta del año anterior a la venta. Si planeas vender en 2026, debes incluirlo en tu declaración de 2025. Si lo haces después, puedes perder este beneficio.
Si la vivienda que vendes es tu casa (donde vives y has tenido por al menos 2 años), una parte de la ganancia no paga impuesto: las primeras 5.000 UVT están exentas.
Para usar este beneficio, hay una condición clave. Según el Decreto 1920 de 2023, que reglamenta el Art. 311-1 del Estatuto Tributario, el dinero de la venta debe pasar primero por una cuenta AFC a tu nombre.
Además, solo puedes usar esa plata para:
Comprar otra vivienda (nueva o usada).
Pagar un crédito hipotecario.
Pagar leasing habitacional.
Comprar en preventa de un fideicomiso inmobiliario.
También aplica si usas ese dinero directamente para pagar el crédito hipotecario relacionado con la vivienda que vendiste. En ese caso, no es necesario depositar la plata en la cuenta AFC.
Acción importante antes de vender tu vivienda
Si planeas vender tu apartamento, abre tu cuenta AFC ahora. El dinero de la venta debe pasar por esta cuenta para que puedas aplicar la exención de las primeras 5.000 UVT.
En Bancolombia puedes abrir tu cuenta AFC con tu cédula en cualquier oficina.
Ya lo hiciste una vez: compraste vivienda. Ahora estás del otro lado y te preparas para vender, así que sabes que los detalles importan.
Hay varios puntos que pueden hacer que tu apartamento se vea más atractivo para un comprador. La buena noticia es que no necesitas gastar mucho dinero.
Estado físico del apartamento. Revisa humedades visibles, griferías con fugas, interruptores sueltos y paredes manchadas. Una reparación menor de $500.000 puede evitar que un comprador te pida un descuento de $5 millones.
Presentación y orden. Guarda fotos familiares, reduce objetos decorativos y despeja superficies. El comprador necesita imaginarse viviendo ahí.
Iluminación. Abre cortinas, verifica que todas las luces funcionen y evita olores fuertes. Un apartamento bien iluminado suele generar una mejor impresión.
Fotos y videos. Usa fotos con buena iluminación desde distintos ángulos y, si es posible, un video corto del recorrido. Muchas decisiones empiezan por lo que el comprador ve en el aviso.
Documentación al día. Ten a la mano el Certificado de Tradición y Libertad actualizado, el paz y salvo de administración y el recibo del impuesto predial. Revisa que los datos del certificado estén correctos, como nombres, apellidos, números de identificación y demás anotaciones, porque un error de registro puede retrasar la venta. Tener listos estos documentos transmite confianza y ayuda a que el proceso avance más fácil.
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En Tu360Inmobiliario puedes publicar tu vivienda y recibir ofertas de compradores ya preaprobados para crédito. Eso acelera tu venta y te da más seguridad en la negociación. Nuestros agentes te acompañan durante todo el proceso. Solo pagas la comisión de venta del 3% si tu inmueble es vendido.
Si ya eres propietario, sabes que una vivienda no es solo un lugar para vivir: también es parte de tu patrimonio. Por eso, al elegir la siguiente, es importante pensar en qué tan bien se ajusta a tu vida hoy y a tus planes de mañana.
Más metros cuadrados no siempre significan una mejor vivienda. Lo importante es que la distribución responda a cómo vives hoy: ¿necesitas un espacio para trabajar desde casa?, ¿las habitaciones funcionan para tu familia actual?, ¿tiene parqueadero, cuarto útil, zona de lavado? Estos detalles impactan tu vida diaria mucho más que los metros totales.
Más que mirar la distancia, revisa cuánto te toma llegar a tu trabajo, al colegio de los niños o a los lugares que visitas con frecuencia como el supermercado, centros de esparcimientos o centros de salud. Una vivienda en una zona bien conectada puede hacerte la vida más fácil y también mantener mejor su valor con el tiempo.
Nadie puede asegurar cuánto va a subir de valor un inmueble, pero hay señales que te pueden orientar mejor al momento de elegir:
Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de tu municipio: ahí puedes revisar los usos del suelo y los proyectos están aprobados para cada zona. Lo encuentras en la Secretaría de Planeación de tu ciudad.
Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del DANE: te muestra cómo han cambiado los precios por ciudad y tipo de vivienda. Puedes consultarlo en dane.gov.co.
Proyectos de infraestructura en desarrollo: obras como líneas de metro, metrocable, nuevas vías o centros comerciales pueden impulsar el valor de una zona.
Comercio y servicios cercanos: los barrios con buena oferta de comercio, restaurantes y servicios suelen sostener mejor su valor con el tiempo.
Valor catastral: puede servirte como un punto de referencia mínimo para comparar precios, aunque normalmente está por debajo del valor comercial del inmueble.
En Tu360Inmobiliario puedes explorar opciones de vivienda y comparar características clave de cada inmueble para identificar cuál se ajusta mejor a tu momento actual.
Vender por debajo del precio por afán. Si ya decidiste dar este paso, dale tiempo a la venta. Un descuento del 5% en un apartamento de $350 millones son $17,5 millones menos para tu nueva compra.
No tener en cuenta cuánto sube la administración. Una vivienda de mayor valor suele tener una cuota de administración más alta. Si pasas de pagar $350.000 a $650.000 al mes, son $3,6 millones adicionales al año. Inclúyelo en tu presupuesto.
Quedarte corto con los gastos de arreglos y ajustes. La nueva vivienda puede necesitar pintura, cortinas, closets, adecuaciones de cocina o instalación de servicios. Reserva al menos entre el 1% y 2% del valor del inmueble para estos gastos.
Pasar por alto los impuestos. No ajustar el valor fiscal de tu inmueble antes de vender, o no depositar el dinero de la venta en una cuenta AFC, puede hacer que pagues más impuestos de los necesarios.
Comprometerte sin revisar antes tu capacidad de crédito. Firmar una promesa de compra de un apartamento o casa sin tener confirmación de tu crédito puede ponerte en una situación complicada. Antes de dar ese paso, confirma si tu capacidad de pago sí alcanza para esa compra.
Antes de publicar tu apartamento o firmar cualquier promesa, asegúrate de tener claros estos puntos:
El camino que vas a elegir: vender primero, comprar primero o coordinar ambas operaciones, y qué harías si algo se retrasa.
El presupuesto total del cambio, incluyendo trasteo, adecuaciones y doble administración.
El saldo exacto de tu crédito hipotecario pendiente (si aplica).
La cuenta AFC abierta para recibir la plata de la venta.
El valor de adquisición del inmueble actualizado en la declaración de renta del año anterior para calcular bien el impuesto.
Tener claros los gastos notariales y de impuestos en ambas operaciones.
El certificado de Tradición y Libertad del inmueble actualizado.
Las tarifas tributarias, los valores de UVT/UVB, los factores de ajuste fiscal y las tarifas notariales deben revisarse según la norma vigente al momento de la operación. Este artículo es de carácter informativo y orientativo y no reemplaza la asesoría de un abogado, contador o experto tributario.
El valor de la UVT para 2025 es de $49.799, según la Resolución 000193 del 4 de diciembre de 2024 de la DIAN.
El valor de la UVB para 2026 es de $12.110, de acuerdo con la Resolución 3488 del 31 de diciembre de 2025 del Ministerio de Hacienda.
Las tarifas notariales de 2026 fueron actualizadas mediante la Resolución RES-2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, expedida el 20 de enero de 2026, y empezaron a aplicarse a partir del 2 de febrero de 2026.
El ajuste del costo fiscal para 2025, el porcentaje de 5,81% aparece en un proyecto de decreto del Ministerio de Hacienda, con base en la Certificación DANE 205970 del 9 de octubre de 2025. Esto significa que por ahora, no existe una norma publicada que adopte oficialmente ese porcentaje, por lo que solo se usa como referencia.
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