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Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana es la clave para una relación exitosa con los arrendatarios. Además de la información básica, debes incluir cláusulas, declaraciones, anexos y demás obligaciones que deben cumplir las dos partes ¡Conócelas!
En el mundo inmobiliario, un buen contrato de arrendamiento de vivienda urbana es como un escudo de protección. No solo para prevenir inconvenientes por temas administrativos o legales con los arrendatarios, sino también para asegurar que se reciban los pagos a tiempo y que los arrendatarios sean responsables con el cumplimiento de sus obligaciones.
¿Quieres saber exactamente cómo se hace un contrato de arrendamiento claro y seguro? En Tu360Inmobiliario te acompañamos en este proceso:
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. (Artículo 1973 del Código Civil Colombiano).
Ahora bien, cada modelo de contrato de arrendamiento de vivienda es único. Sin embargo, desde Tu360Inmobiliario Bancolombia queremos dar algunas recomendaciones y pautas sobre cómo llenar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana y qué partes se deben incluir en él:
La carátula o minuta es la carta de presentación del contrato. Aquí se incluyen los nombres completos, números de cédula y/o información fiscal de todas las partes involucradas:
Arrendador: La persona o empresa que está arrendando la vivienda.
Arrendatario: Quien va a vivir en la casa o apartamento, ya sea persona natural o persona jurídica.
Deudor solidario o codeudor: Si el arrendatario no paga, esta persona será quien responda.
Personas que habitarán el inmueble: Especifica quiénes vivirán en la propiedad además del arrendatario.
Mascotas: Si el arrendatario tiene mascotas, aquí se debe especificar cuántas y de qué tipo. Esto evita problemas en el futuro si hay reglas sobre mascotas en la propiedad.
En la carátula, también se describen las características de la casa o apartamento arrendado. Debes incluir:
Dirección exacta
Descripción detallada: ¿Cuántas habitaciones tiene? ¿Cuántos baños? ¿Es casa o apartamento? ¿Tiene parqueadero? También se debe mencionar el estado general del inmueble que se entrega, para que ambas partes estén de acuerdo desde el principio.
En este apartado del contrato de arrendamiento de vivienda urbana se menciona desde cuándo empieza el contrato y por cuánto tiempo se extiende (un año, dos años). Debe incluir:
Duración
Fecha de celebración
Fecha de entrega del inmueble
Fecha de terminación
Esta parte es fundamental porque aquí se define todo lo relacionado con el pago del arrendamiento. Debes especificar:
Valor canon: Es el valor mensual que debe pagar el arrendatario. Asegúrate de dejar claro el monto exacto y especificar que el pago es de forma anticipada. Detalla también el acuerdo al que se llegue con el pago de servicios complementarios como administración, aseo y vigilancia del edificio en caso de que aplique.
Forma de pago: Indica cómo se va a pagar el arriendo. ¿Transferencia bancaria? ¿Efectivo? Si es transferencia, asegúrate de incluir el número de cuenta y a nombre de quién está.
Fechas de pago: Aquí se define en qué día del mes se debe hacer el pago (por ejemplo, el día 5).
Plazos: Si hay algún plazo extra o condiciones especiales para pagos atrasados, debe quedar claro en esta parte.
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Además, proporciona a los arrendatarios múltiples opciones de pagos en línea para pagar cómodamente a través de diversos canales como:
Sucursal Virtual Personas y Empresas
Aplicación Bancolombia
Código QR designado a cada propiedad
Wompi/ Botón Bancolombia
Nequi
Corresponsal Bancario
Cajero electrónico Bancolombia
En las declaraciones, cada una de las partes se compromete a cumplir su rol dentro del contrato de arrendamiento Colombia:
Arrendador: Se compromete a entregar la vivienda en buen estado y lista para ser habitada.
Arrendatario: Declara que va a usar la vivienda exclusivamente para vivir, la va a cuidar y cumplir con las normas acordadas en este contrato y del manual de convivencia.
Deudor solidario: Esta persona asegura que, si el arrendatario no cumple con el pago de las obligaciones, él o ella asumirá la deuda.
Este es uno de los elementos más importantes de un contrato. Cada cláusula del contrato detalla una parte importante de los deberes y derechos de contrato de arrendamiento. Veamos algunos puntos que se pueden incluir:
Entrega de la propiedad: Aquí se expone que el arrendador entrega la vivienda al arrendatario en la fecha acordada. El arrendatario debe pagar el arrendamiento mensual y los demás costos relacionados.
Condiciones de la entrega: Si la firma del contrato y la entrega ocurren el mismo día, el arrendatario confirma que el apartamento está en buen estado y acepta las condiciones. Si la entrega es posterior, el arrendatario declara conocer y aceptar las condiciones del inmueble. En la fecha de entrega, se proporciona la llave de acceso, cuya responsabilidad de uso recae en el arrendatario.
Uso del inmueble: Se deja claro que la vivienda solo se puede usar para vivir. No como oficina, local comercial, o para cualquier otro fin sin permiso del arrendador. Para hacer valer esta cláusula, existen ciertas pautas a incluir para protegerse legalmente: Incluir una cláusula de incumplimiento grave que contemple que, si no se respetan las restricciones de uso, el arrendador puede tomar acciones legales o la terminación inmediata del contrato.
Prohibiciones: Especifica que no se permite tener en el inmueble armas de fuego, explosivos, drogas ilegales, materiales peligrosos u objetos asociados a actividades ilícitas; practicar cualquier actividad legal o ilegal, que pueda generar riesgos para la seguridad del inmueble y los ocupantes; hacer uso comercial del apartamento, como subarrendar, alquilar por plataformas (Airbnb) o cualquier tipo de explotación comercial y dañar el mobiliario, los acabados o demás elementos que suministre el arrendador.
Inicio y duración: especifica cuánto tiempo durará el contrato (por ejemplo, un año) y qué debe hacer el arrendatario al finalizarlo. El contrato comienza a regir desde la fecha de celebración, pero su duración inicia desde la fecha de entrega hasta la fecha de terminación.
Restitución del inmueble: Al finalizar el contrato, el arrendatario debe desocupar y devolver el inmueble y cualquier mobiliario en el mismo estado en que los recibió, salvo el desgaste normal. Si hay daños o faltan elementos, el arrendatario debe pagar por ellos. Para garantizar que el arrendatario cumpla con la vigencia y restitución del inmueble, incluye las siguientes cláusulas:
Penalizaciones por no devolver el apartamento: Si el arrendatario no restituye el apartamento en la fecha de finalización del contrato por cualquier causa, deberá seguir pagando el canon de arrendamiento mensual hasta la fecha en que lo devuelva, más intereses de mora (estos intereses pueden ser hasta la máxima tasa permitida por la ley, se calculan sobre el canon vigente en la fecha de terminación del contrato y se aplican proporcionalmente al tiempo de retraso). Estos pagos no se consideran una prórroga, renovación o modificación del contrato.
Especifica que el arrendatario renuncia a cualquier requerimiento judicial o extrajudicial para ser constituido en mora, esta cláusula asegura que el arrendador no necesita hacer ningún trámite adicional para que el arrendatario esté en mora, y que los pagos de multas no afectan la terminación del contrato ni los derechos del arrendador.
Garantía: Es importante mencionar que el arrendatario debe presentar una garantía para cubrir el pago de los servicios públicos al final del contrato. Este punto debe referirse a la Ley 820 de 2003 - Decreto 3130 de 2003.
Valor del canon de arrendamiento: El arrendatario pagará al arrendador los cánones de arrendamiento mensual, más servicios complementarios y servicios adicionales a los que hubiere lugar. Si hay algún otro servicio incluido en el arriendo, también debe estar especificado. Para garantizar que se cumpla con esta cláusula, es necesario ser puntual con las siguientes pautas:
Define que, en caso de incumplimiento en el pago del canon o servicios, se aplicarán intereses moratorios.
Aclara que el arrendatario no necesitará ser notificado judicial o extrajudicialmente para constituirse en mora.
Especifica que, si el arrendatario ocupa el inmueble por un período inferior a un mes, deberá pagar un canon proporcional por los días efectivos de ocupación.
Establece que, si el arrendatario incumple con alguna obligación, el arrendador tendrá la obligación de suspender los servicios adicionales (como Internet, agua, luz o televisión) hasta que se hagan los pagos.
Asegúrate de incluir un plazo de notificación y resolución, como un requerimiento de pago por ejemplo dentro de los ocho (8) días siguientes al vencimiento y una suspensión si no se paga por ejemplo en los cinco (5) días posteriores.
Forma de pago: El canon mensual debe pagarse de forma anticipada en los primeros cinco días de cada mes en la cuenta indicada en la carátula. No se deben realizar pagos en otras cuentas.
Reajuste del canon: El canon de arrendamiento se incrementará cada doce meses según el aumento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior. El arrendador notificará por escrito el monto y la fecha del incremento.
Obligaciones del arrendador: El arrendador asume todas las obligaciones establecidas en el contrato y es responsable de cumplirlas. El arrendatario puede exigir el cumplimiento de estas obligaciones directamente al arrendador o a su designado, siguiendo la forma de notificación acordada.
Obligaciones del arrendatario: El arrendatario asume todas las obligaciones a su cargo y debe hacer que las personas que vivan o visiten el apartamento sigan las reglas. Si el arrendatario o sus invitados no cumplen con las obligaciones o normas, el arrendatario será responsable, lo que puede hacer que se termine el contrato y se apliquen sanciones, especificadas en la cláusula 2 (Uso permitido y destinación).
Autorización para modificaciones: El arrendatario no podrá hacer reparaciones, remodelaciones, cambios, mejoras o construcciones en el inmueble, a menos que tenga una autorización previa y por escrito del arrendador, incluso si se trata de muebles del interior.
Reparaciones necesarias: El arrendador debe hacer las reparaciones estructurales necesarias, siempre que el arrendatario las informe de inmediato y permita el acceso al personal designado. Si los daños son causados por el arrendatario o sus invitados, el arrendatario asumirá los costos.
Visitas de inspección: El contrato debe incluir que el arrendador tiene derecho a hacer inspecciones del inmueble previo aviso al arrendatario, para verificar el estado del inmueble. En caso de emergencia, el arrendador podrá ingresar al inmueble sin autorización previa del arrendatario, aunque deberá notificarlo si la situación lo permite.
Reparaciones locativas y reembolso de gastos: Si el arrendador hace reparaciones que sean responsabilidad del arrendatario, este último deberá reembolsar los gastos dentro de un plazo específico (por ejemplo, cinco días hábiles) después de recibir la factura correspondiente.
Cuidado del mobiliario: Si el apartamento o casa incluye mobiliario, el arrendatario será responsable de su cuidado y mantenimiento y deberá reparar o cubrir los daños que se ocasionen al mismo.
Mejoras: Se debe aclarar que el arrendador no estará obligado a reconocer mejoras que el arrendatario haya hecho al inmueble, a menos que ambas partes lo acuerden por escrito.
Las partes acuerdan que, si se generan impuestos por este contrato, cada una pagará lo que le corresponda.
El arrendatario no puede subarrendar la vivienda a otra persona sin el permiso del arrendador. Esto asegura que el arrendador siempre sepa quién vive en su propiedad.
Pagos: Pagar el canon mensual y otros servicios según el contrato.
Mantenimiento: Mantener el inmueble y mobiliario en buen estado.
Manual de convivencia y cumplimiento normativo: Cumplir con las disposiciones del manual de convivencia, normas sanitarias, de seguridad y legales.
Reparaciones: Asumir las reparaciones locativas.
Responsabilidad: Responder por daños causados por el arrendatario o sus invitados.
Restitución: Devolver el inmueble en buen estado al finalizar el contrato.
Gastos: Pagar los gastos de desinstalación, desconexión y reconexión de servicios públicos si hubo lugar a ello. Asumir y pagar los gastos y honorarios profesionales en que incurra el arrendador por gestiones de cobranza, procesos judiciales o administrativos en caso de aplicar.
Prevención: Evitar que sus operaciones se usen para actividades ilícitas.
Información: Mantener actualizada su información legal y financiera.
De acuerdo con el capítulo VII Ley 820 de 2003 de la Constitución Colombiana, las causales de terminación de contrato de arrendamiento son las razones que permiten, como dueño o arrendatario, acabar con el contrato de arriendo de forma legal:
Vencimiento del plazo: Al llegar a la fecha de finalización establecida en el contrato, este termina automáticamente.
Mutuo acuerdo: Las dos partes pueden acordar finalizar el contrato antes de su vencimiento.
Causas legales: Se permite la terminación del contrato por motivos específicos, como el fallecimiento de la persona que arrienda (salvo que alguno de sus herederos o alguno de ellos manifieste al arrendador, en un término máximo de un (1) mes o que desea continuar) o si alguna de las partes ha cometido delitos como lavado de activos, corrupción, narcotráfico, homicidio.
Incumplimiento del contrato: Si alguna de las partes no cumple con lo establecido en el contrato (por ejemplo, no se paga el arriendo o no hacen las reparaciones necesarias), la otra parte puede iniciar el proceso de terminación:
Causales por parte del arrendador: Falta de pago del canon, servicios públicos o cuota de sostenimiento. Subarriendo o cesión sin autorización. Conductas que afecten la tranquilidad de los vecinos o uso del inmueble para actos delictivos. Realización de modificaciones sin permiso. Necesidad del arrendador de usar, demoler, reparar o vender el apartamento. Incumplimiento de normas del contrato, manual de convivencia o legislación.
Causales por parte del arrendatario: Afectación grave del disfrute del inmueble por parte del arrendador. Terminación unilateral con aviso previo de tres meses y pago de indemnización. Terminación unilateral al final del término inicial o prórrogas con aviso previo de tres meses sin indemnización.
Si el arrendatario se retrasa en el pago del arriendo, como lo establece la ley 820 de 2003, y se niega a cumplir con el pago, se puede proceder de la siguiente manera:
Aviso formal: Si el arrendatario no se pone al día, envíale un aviso formal, recordándole que tiene una deuda pendiente. Dale un plazo prudencial para que pague.
Proceso legal: Si después de ese tiempo el arrendatario sigue sin pagar, puedes iniciar un proceso legal llamado restitución del inmueble. Esto te permitirá recuperar la propiedad y desalojar al arrendatario.
Cobro al deudor solidario: Si el contrato tiene un deudor solidario (una persona que garantizó el pago en caso de que el arrendatario no cumpla), acude a esa persona para que se haga responsable de la deuda.
Si alguna de las partes incumple el contrato, esta cláusula establece las multas o penalizaciones que se aplicarán.
Redacta una cláusula que fije claramente la sanción monetaria.
Si el arrendatario, las personas que vivan en el inmueble o sus invitados incumplen alguna de las obligaciones del contrato, el arrendatario tendrá que pagar al arrendador una multa equivalente a tres meses de alquiler. Esto no impide que el contrato se termine o se exija su cumplimiento y, además, puede haber más sanciones o compensaciones.
Al redactar un contrato con estas especificaciones, te aseguras de proteger legalmente tanto al arrendatario como a ti, como a la inmobiliaria, dejando claras las consecuencias de un incumplimiento y las opciones que tienen disponibles.
Aquí se explica el rol del deudor solidario, responsable del pago si el arrendatario no cumple.
Solo las personas mencionadas en el contrato pueden vivir en la vivienda. Esto evita que el arrendatario permita la entrada de personas adicionales sin la previa autorización del arrendador.
Todo lo relacionado con el contrato se debe mantener en privado. Las partes no pueden divulgar los detalles a terceros sin consentimiento.
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Finalmente, si tienes algún documento adicional que quieras incluir en este contrato de arrendamiento de vivienda, como un inventario de los muebles o un acuerdo sobre mejoras que el arrendatario pueda hacer, se agrega en esta parte como un anexo.
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