Bancolombia
Descubre el multifamily o vivienda de renta institucional, un innovador modelo de arrendamiento de vivienda urbana que está transformando el mercado en el mundo y está ganando terreno en Colombia.
La vivienda multifamily, multifamiliar, o de renta institucional, es un modelo que apareció en Estados Unidos en 1939 y que hace referencia a un inmueble que funciona exclusivamente para arriendo. “Estos proyectos se conciben desde su diseño, financiación y operación para que puedan ofrecer, además del servicio de vivienda, una serie de amenidades conexas para sus habitantes como gimnasios, lavanderías, espacios de trabajo compartido, entre otros”, manifiesta Sandra Forero, experta y expresidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol). Igualmente, los proyectos multifamily tienen la posibilidad de ofrecer no solo el uso y goce del inmueble, sino también:
Contar con un operador especializado que garantiza la experiencia del cliente de inicio a fin.
La entrega en arrendamiento de electrodomésticos, televisores, camas y amoblado en general. Están dirigidos a jóvenes, personas solteras, parejas, extranjeros o familias pequeñas cuyo interés no es obtener la propiedad del activo, sino por el contrario pagar por el uso y goce, y disfrutar los servicios adicionales como, por ejemplo, co-working, bbq, etc.
Principalmente están ubicados cerca a zonas de trabajo, comercio y transporte. Las personas buscan pagar por lo que realmente usan, por lo que valoran contar con un canon modular. Por ejemplo, contar con la posibilidad de agregar o retirar el parqueadero de acuerdo a su necesidad.
Los proyectos multifamily han venido creciendo en el mundo, pues en países como EE. UU. ya cuentan con un mercado robusto en el que el 33 % de su población vive bajo este tipo de modalidad y donde se construyen en promedio 200.000 unidades anuales para este fin. En América Latina, Chile es el país que lidera el avance de este negocio, pero otros países como México también llevan alguna ventaja en su implementación.
Estados Unidos | Chile | México | China |
|---|---|---|---|
La vivienda de alquiler multifamiliar es una forma común de acceso a la vivienda en los EE. UU., especialmente en áreas urbanas, con la mayoría de estos activos ocupados por inquilinos. El sector multifamiliar comprende 14.5 millones de unidades habitacionales en los 62 mercados metropolitanos más grandes de los Estados Unidos (Población > 1 millón de habitantes). | Según cifras reportadas por la Cámara Chilena de la Construcción, medidas hasta el primer trimestre de 2022, había 94 edificios en operación con un total de 21.409 unidades y un nivel de ocupación del 92 % en esta modalidad. | En México, la oferta de vivienda en alquiler tiende a ser bastante atomizada, se estima que el 70 % de esta corresponde a arrendadores con máximo 10 propiedades. | Para el agregado nacional, el porcentaje de vivienda en renta es de 6 % en el gigante asiático. Sin embargo, en las ciudades principales como Beijing, Shanghai y Shanzen, puede llegar a 20 %, mientras en Hong Kong se registra 49 %. |
* Fuente: Camacol
En el caso de Colombia, en un informe presentado en 2022, Camacol destacó que las condiciones para el despegue del modelo de negocio de la vivienda multifamiliar en renta ya están dadas en el país. Esto, pues “el mercado tiene la escala, la capacidad de originación desde el lado de los promotores, y un mercado de ahorro institucional líquido y maduro con capacidad de adquirir estos proyectos en su fase operativa”. Para la agremiación la proyección positiva del sector se da específicamente por tres razones:
La consolidación de un importante stock de ahorro institucional administrado principalmente por los fondos de pensiones.
Una nueva demografía en la que sobresalen la sostenida expansión de la clase media y la reducción en el tamaño promedio de los hogares colombianos. Cabe mencionar que, en promedio, los hogares en el país han disminuido de 3,36 personas a 2,78 personas en la última década. Por eso, han tomado relevancia las viviendas unipersonales; según el DANE, en 2012, solo el 13 % de las viviendas en Colombia tenían una sola persona, mientras en 2023, este número ha subido al 23 %.
La configuración de un nuevo conjunto de preferencias con respecto a la ubicación, al tamaño y a los atributos de las viviendas.
“Colombia tiene cerca del 46 % de los hogares que vive en arriendo y es uno de los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) y de Latinoamérica con más hogares viviendo bajo esta modalidad. Un alto porcentaje de estos arriendos se da entre personas y hay pocos actores institucionales que tengan activos de vivienda de propiedad única gestionados por operadores especializados que ofrezcan el arrendamiento con servicios adicionales y con una experiencia única para el cliente definida”, relata Manuel Santa María, líder de Renta y Uso para la parte inmobiliaria de Bancolombia, quienes en la actualidad se encuentran ofreciendo el arrendamiento multifamily en Bogotá, con contratos que van desde los seis meses en adelante. En línea con lo anterior, para Forero, en Colombia hay gran potencial para acelerar la promoción y gestión profesional de proyectos mutifamily porque en los últimos años los actores del sector constructor y financiero vienen avanzando en la implementación de este modelo a mayor escala. “Esto implica retos en financiación y aprendizajes para una operación de largo plazo, así como la vinculación de nuevas fuentes de inversión como los fondos de pensiones y los fondos de capital privado. Hoy por hoy hay menos de una decena de proyectos en operación”, dijo. “Desde Bancolombia venimos acompañando el desarrollo de este modelo de negocio. Tenemos el objetivo de desarrollar 5.000 unidades de vivienda en arriendo para 2026. Actualmente, tenemos cerca de 1.400 unidades entre estabilizadas y en desarrollo. Nuestro primer proyecto fue Nomad 77, un multifamily de 127 unidades en Bogotá que ya se encuentra operando. Nos estamos enfocando principalmente en Bogotá y Medellín”, destacó Santa María. Además de este, ya existen más casos en el país como el del fondo inmobiliario chileno Parque Arauco, que en diciembre de 2022 anunció su tercer proyecto de torres multifamily en Colombia y el segundo ubicado en Bogotá. En él se invirtieron cerca de USD23 millones. El proyecto -localizado en el barrio Chicó- consta de un terreno de 2.964 m2, 158 unidades residenciales (10.114 m2 arrendables) con tipologías estudio, 1D y 2D, con tamaños que van desde los 40 m2 a los 86 m2. Además de 325 m2 arrendables para uso comercial.
El modelo de los multifamly plantea varias ventajas como han revelado las experiencias en el mundo. Un informe de Sectorial.co explicó que en EE. UU., durante las recesiones económicas más recientes, los proyectos multifamily “no han tenido grandes impactos con respecto al precio de renta y se han dado recuperaciones más aceleradas en el valor del activo, haciendo de este sector un mercado relativamente estable”.
Sobre esto, el experto de Bancolombia resaltó que “los fondos en Colombia en general han estado muy enfocados en su crecimiento en activos de comercio, oficinas y almacenamiento, pero en los países desarrollados los activos de multifamily tienen un peso mayor en los portafolios de los fondos inmobiliarios”.
Estos son activos que por su riesgo-retorno generan una estabilidad a esos fondos por varias razones:
Son muy resilientes ante momentos de crisis.
Cuando hay coyunturas han sido un activo que se recupera rápidamente.
Los ingresos están diversificados en muchos arrendatarios. Tienen una cobertura natural contra la inflación.
Y por el lado de los usuarios o arrendatarios, “el éxito del modelo consiste en que se trata de una figura más fluida a la hora de arrendar un inmueble en relación con el modelo tradicional, ya que todos los acuerdos se hacen con una misma entidad, evitando trámites con propietarios, agencias o administradores del mismo edificio, y no siempre es necesario la vinculación de un codeudor”, agregó la investigación de Sectorial.
Fuentes:
“Vivienda multifamiliar en renta”, Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), 2022.
“Vivir en un Multifamily ya Representa el 33% en EEUU y Comienza a Crecer en Colombia”, Sectorial.co, julio de 2022.
“Edificios multifamily o arriendos inteligentes, una tendencia al alza”, IC Constructora.
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