Bancolombia
Tener un lote es un paso enorme para hacer realidad tu sueño de tener casa propia. Con un crédito para construir vivienda en terreno propio puedes avanzar con un proyecto legal, paso a paso y con apoyo financiero para construir tu hogar sin complicaciones.
Ya compraste un terreno. Ahora viene el siguiente paso: construir. Dar ese primer paso es un logro y lo que viene es un reto grande, pero también una oportunidad única para decidir cada detalle de tu casa a tu gusto y avanzar poco a poco según tu presupuesto.
Un crédito para construir vivienda en terreno propio te ayuda a hacer realidad este sueño. Es una alternativa que te permite financiar hasta el 70 % de tu obra, siempre que presentes un proyecto bien estructurado y con los permisos necesarios.
En Colombia, la construcción en sitio propio es una práctica común, pero no siempre se hace de forma legal. Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), en los últimos años el 35 % de las viviendas se han hecho sin licencia. Eso significa más de 1,6 millones de casas construidas sin cumplir los requisitos que exige la ley.
¿Qué pasa si no tienes esa licencia? Que el banco no te puede prestar y sin los papeles en regla, tu proyecto no avanza. Además, podrías recibir sanciones o tener que demoler lo ya construido.
La buena noticia es que hacerlo bien no es complicado si cuentas con la información correcta y aliados que te acompañen en el proceso.
Antes de pensar en diseñar planos o en pedir un crédito para construir vivienda, asegúrate de que el lote cumple con los requisitos legales y técnicos. Este paso te evitará problemas después y protegerá tu inversión desde el inicio.
¿Qué dice la historia legal del lote que vas a comprar? Pide el Certificado de Libertad y Tradición en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos antes de comprar el lote para asegurarte de que quien lo vende es el dueño real, que no tiene hipotecas ni embargos, y que el lote está bien delimitado. Este documento se puede solicitar en línea, de forma fácil y rápida, a través del sitio web de la Superintendencia de Notariado y Registro. Después de comprarlo, vuelve a pedirlo —con una vigencia no mayor a 30 días— para presentarlo en trámites como la licencia de construcción o la solicitud del crédito.
¿Puedes construir vivienda allí? Consulta en la alcaldía del municipio o en curadurías urbanas de la zona si el uso del suelo permite la construcción de viviendas. Allí te explican las condiciones del POT (Plan de Ordenamiento Territorial): altura máxima, área permitida, qué zonas dejar libres o si hay restricciones por prestación de servicios o redes.
¿Es un lugar seguro para construir? Antes de avanzar, solicita información sobre riesgos de inundaciones, deslizamientos o cercanía a rellenos sanitarios en la Secretaría de Planeación o pídele a un arquitecto o ingeniero que lo revise.
Con un terreno verificado, el siguiente paso es entender qué permisos necesitas para arrancar tu obra.
La licencia de construcción en sitio propio es el permiso que necesitas para comenzar la obra. Se tramita ante la curaduría urbana y para expedir normalmente te pedirán:
Certificado de Libertad y Tradición actualizado
Planos arquitectónicos y estructurales firmados
El Formulario Único Nacional
Estudio de suelos
Pago de derechos municipales
Tener esto listo le muestra al banco que tu proyecto está bien planeado y cumple con los requisitos.
Contar con el apoyo de profesionales te da más tranquilidad. Ellos conocen los pasos, los requisitos técnicos y saben cómo organizar tu proyecto para que cumpla la norma. Un arquitecto o ingeniero civil te ayuda desde el inicio: revisa el terreno, diseña los planos y hace los estudios que exige la ley para pedir la licencia de construcción.
Con esa base legal y técnica en orden, da el siguiente paso: buscar el financiamiento para tu proyecto.
Un crédito para construir vivienda en terreno propio (Crédito Constructor Individual) es un préstamo pensado para quienes van a construir su casa en un lote que ya tienen.
A diferencia del crédito hipotecario clásico —que sirve para comprar una casa o un apartamento—, la garantía no es una casa ya construida, sino la futura vivienda que se construirá sobre tu lote.
El banco realiza un avalúo desde el inicio, con base en planos y presupuesto, para estimar el valor que tendrá tu casa una vez lista. Ese valor estimado respalda el crédito y es la garantía que queda hipotecada.
En el Crédito Constructor Individual, el dinero se desembolsa según el avance de la obra. El banco evalúa tu capacidad de pago según el monto a financiar, los documentos del lote y la viabilidad del proyecto antes de aprobar el crédito.
Financiamos desde 20 SMMLV en adelante. Si tu proyecto es más pequeño, este crédito no sería para ti.
Si ya tienes tu lote (sin deudas pendientes), te podemos prestar hasta el 100 % del costo de construcción, siempre que no supere el 70 % del valor comercial de tu futura propiedad (lote más obra terminada). Antes de aprobar el monto a prestarte, nuestro perito visitará tu proyecto para hacer el estudio técnico que confirme que todo esté dentro de estas políticas y sea viable.
Si necesitas comprar el lote también, es posible financiarte hasta el 70 % del valor total proyectado de la construcción (lote + construcción), siempre que tengas capacidad de pago suficiente.
Una vez aprobado tu Crédito Constructor Individual, te acompañamos con desembolsos programados según vayas avanzando, para que no te quedes sin recursos para continuar. Solo se generan intereses sobre el saldo de los desembolsos ya entregados.
Así recibirás el dinero mientras construyes:
1. Primer desembolso (antes de empezar a construir): Te damos un adelanto para que puedas comenzar. Este primer desembolso será el menor valor entre el 70% del valor de tu lote o el 50% del monto aprobado. Así tienes capital inicial para arrancar tu proyecto.
2. Segundo desembolso (cuando lleves 40% de la obra): Recibirás el 70% de lo que queda pendiente. Esto te ayuda a mantener el ritmo de la construcción sin problemas de flujo de caja.
3. Tercer desembolso (cuando lleves 80% de la obra) Te entregaremos todo lo que falta para completar el 100% del monto aprobado. ¡Y listo para terminar tu proyecto!
Este crédito tiene plazos similares al hipotecario tradicional, entre 5 y 20 años. En cuanto al plazo para la construcción, tienes hasta 12 meses para terminarla, contados desde la fecha que te entreguen el primer desembolso.
Empecemos por lo que el banco te solicita a la hora de pedir el préstamo.
Antes de presentar cualquier solicitud, asegúrate de tener:
Planos arquitectónicos aprobados por planeación.
Presupuesto detallado de la construcción en un único formato elaborado por un arquitecto que incluya todos los materiales, con unidades y sus cantidades, precios por unidad y totales de la construcción proyectada.
Licencia de construcción vigente del lote que será garantía del crédito, en modalidad de obra nueva de vivienda (no aplican las licencias de urbanismo, subdivisión o loteo).
Si necesitas financiar la compra del lote, el proceso sería así:
Solicitas un crédito diferente de vivienda para comprar el lote.
Tramitas la aprobación de planos, el presupuesto de obra y las licencias de construcción.
Con todo listo, solicitas el Crédito Constructor Individual y con este nuevo crédito pagamos la primera obligación.
Estos documentos son el punto de partida. Le dan al banco la certeza de que tu proyecto es legal, claro y está listo para empezar.
¿Listo para dar el siguiente paso? Conoce aquí cómo solicitar un Crédito diferente de Vivienda Bancolombia para comprar tu lote.
Acércate a una sucursal del banco para iniciar el trámite. Un asesor te explicará las condiciones del Crédito Hipotecario para Construcción de Vivienda.
Aquí el banco revisa quién eres, cuánto ganas y cómo manejas tus finanzas. Según tu perfil (empleado, jubilado o independiente), los documentos varían. Necesitarás:
Formato de vinculación para productos de riesgo (te lo entregan en el banco).
Copia de tu cédula de identidad.
Certificado laboral (si eres empleado), certificación de pensión (si eres jubilado) o certificación de ingresos firmada por contador (si eres independiente).
Declaración de renta, solo en el caso de rentistas de capital o profesionales independientes.
Extractos bancarios de los últimos tres meses, obligatorio para independientes pero opcional para empleados y jubilados.
Certificación de patrimonio y de otros ingresos (opcional).
Seguros diligenciados y simuladores.
Para pedir este crédito, debes consolidar ingresos de al menos 5 SMMLV entre un máximo de tres aportantes por crédito. Si eres independiente, debes certificar ingresos de al menos 2 millones de pesos mensuales.
Cuando entregas todos los documentos, comienza el proceso. En esta etapa el banco revisa que tengas todo en regla: tu capacidad de pago, la licencia de construcción, los planos aprobados y demás requisitos. También programamos la visita de un perito al lote para revisar los planos y estimar cuánto valdrá tu casa cuando esté terminada.
Este proceso es clave porque nos ayuda a confirmar la viabilidad de tu proyecto y si el crédito que solicitaste se ajusta a tus condiciones. Así se construye un plan equilibrado, donde tú y el banco van de la mano para hacer realidad tu casa.
¿Listo para empezar? Pide el crédito constructor individual de vivienda aquí.
Tener los papeles listos es solo una parte. Para que el banco te diga que sí, tu proyecto también debe ser viable, estar bien planeado y con todo en orden. Aquí te contamos qué esperan ver.
Más que saber cuánto cuesta, necesitas mostrar que tienes cada peso bien calculado. El banco espera ver un presupuesto que incluya materiales, mano de obra, servicios públicos, trámites, acabados y también un margen para imprevistos (entre el 10 % y el 15 % del total).
Esto habla bien de ti: dice que tienes el proyecto bajo control y que estás listo para responder ante cualquier cambio.
Organiza las etapas de la obra —cimientos, estructura, instalaciones, acabados— y calcula cuánto durará cada una. Ten presente que la construcción de la vivienda puede durar máximo 12 meses.
Lo importante es que el plan tenga sentido y esté en línea con el presupuesto y los recursos que vas a usar. Eso le da al banco la confianza de que el proyecto está bien pensado.
Cuando el banco aprueba préstamos para construcción de vivienda en Colombia en terreno propio, el dinero no llega todo junto. Se desembolsa por partes, a medida que la obra avanza y un perito valida que todo va según lo planeado.
Veamos cómo se recibiría el dinero del banco en este caso hipotético:
Valor del lote: $100 millones
Valor proyectado lote + construcción: $250 millones
Monto aprobado/solicitado: $150 millones
Se desembolsa el menor valor entre el 70 % del lote y el 50 % del crédito aprobado.
70 % del lote de $100 millones = $70 millones
50 % del crédito de $150 millones = $75 millones
El desembolso sería de $70 millones.
Si se tienen deudas pendientes sobre el lote, este primer pago debe cubrirlas completamente. Si no alcanza, el titular debe asumir el saldo restante.
Aquí se gira el 70 % del saldo pendiente del crédito.
$150 millones (monto aprobado) - $70 millones (primer desembolso) = $80 millones.
70 % de $80 millones = $56 millones.
Ese sería el monto del segundo desembolso. Este momento suele coincidir con el levantamiento de muros, techos y primeras instalaciones.
Se desembolsa el saldo restante para completar el 100 % del crédito aprobado.
$150.000.000 - $70.000.000 - $56.000.000 = $24.000.000.
Este último giro te permite cerrar la obra con acabados, exteriores y detalles finales.
Al finalizar la construcción, debes tramitar el Certificado de Ocupación o acta de final de obra en la curaduría urbana o en la alcaldía de tu municipio, según el caso. Desde ahí, el crédito pasa a su etapa de pago normal: cuotas mensuales que incluyen capital e intereses. La casa quedará hipotecada a favor del banco hasta que termines de pagar el crédito.
Si tu obra ya tiene avance al pedir el crédito:
Entre 0 % y 40 % se hacen tres desembolsos. Recibes el primero en el avance que ya tienes construido. Los otros dos se entregan cuando tu obra llegue al 40 % y al 80 %.
Entre 40 % y 80 % se hacen dos desembolsos. Te entregamos el primero en el punto en el que estés de la construcción y el segundo al alcanzar el 80 % de avance.
Más del 80 % se hace un único desembolso por el total aprobado.
No es posible pedir más de tres desembolsos. Se consideran diferentes factores y se estableció que este es el número de entregas posibles.
Si aún no tienes un lote, inicia con un crédito diferente de vivienda para comprarlo. Cuando cuentes con los requisitos (planos, licencia, cronograma y presupuesto de obra) y la capacidad de endeudamiento podrás pedir el crédito constructor individual.
Si decides no tomar los desembolsos restantes porque no los necesitas, debes informarlo por escrito al banco para cancelar el proceso. Sin embargo, antes de cancelar el caso, te haremos una visita técnica. Esta se hace cuando la obra tiene un mínimo de 80 % de avance para verificar que cumple con la normativa de vivienda y actualizar el valor de la garantía en el sistema.
El valor comercial de la vivienda se calcula en la visita del 80 %. Con base en ese avalúo se asegura la póliza de incendio y terremoto. Si cambias acabados, debes informarlo para que quede registrado. Además, si quieres actualizar la garantía al 100 %, puedes pedir un avalúo adicional, pero tendrás que asumir el costo.
Construir desde cero tu vivienda requiere planeación, respaldo y asesoría. En Bancolombia te acompañamos en cada etapa, desde revisar tu lote hasta que tengas tu hogar terminado.
Si ya tienes tu lote y quieres dar el siguiente paso, pide tu crédito hipotecario para construir vivienda en terreno propio en una de nuestras sucursales.
Con la guía adecuada y un crédito formal tu proyecto se convierte en un proceso claro y seguro. Construir tu casa no es solo un sueño; es una meta que merece respaldo desde el inicio y nosotros estamos para eso.
Fuentes
Correa, M. (2024, 6 de noviembre). De 4,5 millones de viviendas hechas, aproximadamente 1,6 millones son inf ormales. La República. Recuperado de https://www.larepublica.co/economia/de-4-5-millones-de-viviendas-cerca-de-1-6-millones-son-informales-3993508
Becerra, M. (s.f.). Construcción sin licencia en Colombia. Curaduria Mosquera. Recuperado de https://curaduria1mosquera.com/construccion-sin-licencia-en-colombia/
Domínguez, L. (2023, 3 de agosto). ¿Va a comprar terreno? Así puede saber si un lote es legal en Colombia. El Tiempo. Recuperado de https://www.eltiempo.com/economia/finanzas-personales/va-a-comprar-terreno-asi-puede-saber-si-un-lote-es-legal-en-colombia-792691
Ingetecho. (2025, 10 de marzo). Cómo Tramitar una Licencia de Construcción en Colombia. Recuperado de https://www.ingetecho.com/como-tramitar-una-licencia-de-construccion-en-colombia/
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