Promesa de compraventa en Colombia: qué es, requisitos y cómo hacerla bien

La promesa de compraventa en Colombia es un contrato preliminar que establece el compromiso entre el comprador y el vendedor de un inmueble para firmar en el futuro un contrato definitivo de compraventa.

¿Cuándo se recomienda hacer una promesa de compraventa?

• Cuando el inmueble está en trámite de documento.

• Cuando hay condiciones jurídicas por resolver.

• Cuando el comprador espera la aprobación de crédito.

• Cuando no se puede firmar escritura de inmediato.

• Cuando se necesita asegurar la negociación.

Los 4 requisitos legales de una promesa de compraventa en Colombia

Según el artículo 1611 del Código Civil Colombiano, una promesa de compraventa debe cumplir estos 4 requisitos obligatorios. Si falta alguno, el documento no sirve y no podrás exigir nada legalmente:

1. Debe estar por escrito

No vale de palabra. Tiene que estar en un documento físico o digital, pero siempre por escrito. Sin esto, es como si no existiera.

2. Las partes deben poder firmar contratos

Tanto el comprador como el vendedor deben:

• Ser mayores de edad (o tener autorización si son menores)

• Estar en sus cabales (no tener problemas mentales declarados)

• No estar siendo obligados o engañados para firmar

• Tener derecho legal sobre el inmueble (en el caso del vendedor)

3. Debe tener una fecha límite clara

No puedes poner cosas vagas como "cuando sea posible" o "cuando obtenga el crédito". Debe decir exactamente cuándo van a firmar la escritura:

✅ Correcto: "La escritura se firmará el 15 de diciembre de 2025 a las 10:00 AM en la Notaría 19 de Bogotá"

❌ Incorrecto: "Se firmará cuando el comprador obtenga el crédito"

4. Debe tener todos los detalles del negocio. ¿Qué debe incluir una promesa de compraventa de bien inmueble?

El contrato debe estar tan completo que para finalizarlo solo falte:

• Firmar la escritura en la notaría

• Hacer el registro en la oficina de instrumentos públicos

Esto significa que debe incluir:

Información completa del inmueble:

• Dirección exacta del inmueble

• Matrícula inmobiliaria (un código único que tiene cada propiedad)

• Número de escritura anterior (si la hay)

• Ficha catastral (número que le da la alcaldía al inmueble)

Información de las personas:

• Nombre completo del comprador y vendedor

• Número de cédula

• Estado civil

• Dirección donde viven

Detalles del negocio:

• Precio acordado

• Cómo se va a pagar (contado, cuotas, crédito)

• Si hay anticipo y de cuánto

• Fecha exacta para firmar la escritura

• En qué notaría se va a firmar

• Arras. Las arras son un dinero que se entrega como garantía cuando firmas la promesa. ¿Cómo funcionan? Si el comprador se arrepiente: pierde las arras (no se las devuelven) . Si el vendedor se arrepiente: Debe devolver el doble de las arras al comprador. Ejemplo: Si las arras son $5.000.000: Si el comprador se va, pierde los $5.000.000. Si el vendedor se va, debe pagar $10.000.000 al comprador

👉 Te puede interesar: Cómo calcular el avalúo comercial de un inmueble en Colombia

Ejemplo de una promesa válida

_{CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA}

_{Partes: VENDEDOR: Juanito Pérez, C.C. 12.345.678, soltero, residente en Calle 1 No. 1-2, Bogotá. COMPRADOR: Pepita Pérez, C.C. 87.654.321, casada, residente en Carrera 2 No. 3-4, Bogotá}

_{Información del inmueble: Dirección: Calle 1 No. 1-2, Bogotá. Apartamento 301, Torre A. Matrícula Inmobiliaria: 050-0789123. Escritura anterior: No. 0001 del 1 de enero de 2001, Notaría 1 de Bogotá. Ficha catastral: 110010100010001000100}

_{Precio: $200.000.000 COP}

_{Forma de pago: 50% al firmar esta promesa ($100.000.000), 50% al firmar escritura ($100.000.000)}

_{Fecha límite: "La escritura se firmará el 15 de diciembre de 2025 a las 10:00 AM en la Notaría 19 de Bogotá"}

_{Arras: $10.000.000 COP (dinero que pierde el comprador si se arrepiente, o que debe devolver el doble el vendedor si él se arrepiente).}

¿Qué pasa si no cumples con estos requisitos?

Es importante que entiendas esto: Si tu promesa de compraventa no cumple con los 4 requisitos, el documento no vale para nada. Esto se llama "nulidad absoluta" y significa que:

• No puedes exigir que la otra persona cumpla

• No puedes demandar por incumplimiento

• Es como si nunca hubieran firmado nada

• Incluso un juez puede decir que el documento no sirve sin que nadie se lo pida

Casos frecuentes en los que la promesa de compraventa no sirve

Caso 1: Sin fecha clara

• Problema: "Se firmará la escritura cuando el comprador obtenga el crédito".

• Por qué no sirve: No hay fecha específica, la condición es incierta.

Caso 2: Sin información completa del inmueble

• Problema: "Apartamento X en el edificio Los Robles sin especificar cuál".

• Por qué no sirve: No se puede identificar exactamente qué se está vendiendo.

Caso 3: Solo verbal

• Problema: Acordaron todo de palabra y pagaron anticipo, pero no firmaron nada.

• Por qué no sirve: La ley exige que esté por escrito.

¿Qué pasa si alguien incumple la promesa?

Si cumple con los 4 requisitos legales:

• Puedes demandar para que cumplan

• Puedes pedir que cancelen el contrato y te paguen daños

Si NO cumple con los requisitos:

• No puedes hacer nada legalmente

• El documento no sirve

Consejos clave al redactar una promesa de compraventa

1. Siempre hazlo con abogado

Es fundamental que el contrato sea revisado por un abogado experto en derecho inmobiliario. Muchas personas cometen el error de usar modelos de internet que pueden tener cláusulas que no se pueden cumplir.

¿Buscas inmuebles para comprar con toda la documentación en regla? En nuestro portafolio verificado encuentras solo propiedades reales y disponibles, con el acompañamiento de agentes expertos que te guían en todo el proceso legal. Explora aquí la casa a comprar.

2. Resuelve problemas jurídicos antes

Si el inmueble tiene hipotecas, embargos o está en sucesión, estos problemas deben resolverse antes de firmar la promesa.

3. Verifica todos los documentos

El vendedor debe entregarte:

• Certificado de Tradición y Libertad (máximo 30 días de expedido)

• Paz y salvo de administración

• Paz y salvo de valorización

• Certificado de que no tiene hipotecas o embargos

4. Si vas a pagar anticipo, protégete

• Exige recibo oficial

• Consigna en cuenta bancaria del vendedor idealmente

• Deja claro en el contrato qué pasa si alguno incumple

¿Necesitas crédito para comprar casa? Conoce cuánto te prestamos antes de comprometerte con la promesa. Descubre tu capacidad de crédito de vivienda aquí con solo algunos datos básicos. Casa propia, proceso simple.

5. Revisa que los documentos sean auténticos

• Verifica en la página de la Superintendencia de Notariado que la escritura sea real

• Consulta en la oficina de registro si la matrícula inmobiliaria existe

• Confirma que el vendedor realmente sea el dueño

¿Cuánto cuesta hacer una promesa de compraventa?

La elaboración de una promesa de compraventa tiene un costo que parte desde un (1) salario mínimo mensual legal vigente en adelante, dependiendo de la complejidad del caso.

👉 Lee también: ¿Por qué contratar un agente inmobiliario para vender tu casa?

¿Tienes un inmueble para vender? Nosotros te acompañamos en todo el proceso. Solo llenas un formulario y nos encargamos del resto, desde el primer día hasta cerrar la venta. Publica tu inmueble aquí y paga comisión solo cuando vendamos tu inmueble (3%).

¿Eres agente inmobiliario? Lleva tu negocio al siguiente nivel. Por $150.000 mensuales accedes a herramientas tecnológicas, capacitación continua, respaldo legal y comercial y un portafolio exclusivo. Únete a nuestra red de agentes.

¿Ya tienes clara la importancia de una promesa de compraventa bien hecha? ¿Cuál será tu próximo paso para proteger tu inversión inmobiliaria? Descubre mucho más del mundo inmobiliario en nuestras guías de venta de vivienda en Colombia, guía para comprar casa y guía para obtener la financiación de vivienda adecuada para ti.