Guía para vender una casa heredada en Colombia sin problemas

La herencia llegó, ¿y ahora qué haces con esa casa?

Heredar una casa suele traer al inicio una mezcla de tristeza y responsabilidad. Perdiste a un ser querido y ahora tienes que decidir qué hacer con esa propiedad que comparten varios familiares.

Parece simple: vender la casa heredada y repartir la plata. Pero si no sigues los pasos legales correctos, te puedes meter en problemas serios. ¿Tu familiar no quiere vender su parte de la casa? ¿No hay testamento? ¿El proceso de sucesión ni siquiera ha empezado?

Te contamos qué hacer cuando una familia recibe un inmueble en herencia y quiere venderlo.

Diferencias entre herencia y sucesión

Ejercer la venta de una casa heredada en Colombia implica comprender un proceso legal que tiene sus particularidades. Aunque las palabras "herencia" y "sucesión" suelen usarse como sinónimos, tienen significados distintos dentro del derecho colombiano, y entender esa diferencia es clave para vender una propiedad heredada sin contratiempos.

Una sucesión de herencia es el proceso legal que convierte a los herederos en propietarios legítimos. Sin este proceso, eres heredero en papel, pero no propietario ante la ley. Piénsalo así: heredar es como recibir una promesa. La sucesión convierte esa promesa en realidad legal.

¿Por qué importa esta diferencia? Sin una sucesión debidamente formalizada, los herederos no tienen título de propiedad. Sin título, no se puede vender el inmueble.

Entonces, ¿cómo se reparte una casa entre hermanos en Colombia?

Si la herencia se recibe a título singular, significa que el heredero tiene derecho exclusivo sobre el inmueble. Pero si se hereda a título universal, que es lo común entre hermanos, el bien debe repartirse en las proporciones establecidas por el testamento o, en ausencia de éste, en partes iguales.

Con o sin testamento: caminos distintos

Depende de cómo recibiste la herencia. ¿Existe testamento o no?

• Cuando hay testamento

Si lo hay, debe presentarse el documento ante un notario o un juez, para verificar quiénes son los herederos, hacer un inventario de los bienes y registrar la adjudicación ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

• Cuando no hay testamento (sucesión intestada)

Sin testamento, el proceso se denomina sucesión intestada, que define quién hereda y en qué orden según el artículo 1040 del Código Civil:

1. Primero: los hijos del fallecido (biológicos o adoptivos)

2. Segundo: padres y cónyuge

3. Tercero: hermanos y sobrinos

4. Si no hay familia: el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF)

Ten en cuenta: cualquier persona que pueda probar su vínculo filial —como un hijo no reconocido previamente— tiene el mismo derecho sobre el bien. Esta sucesión también puede tramitarse ante juez o notario, y concluye cuando se registra la adjudicación del bien a nombre de los herederos.

Venta con acuerdo y desacuerdo

A partir de ese momento, si todos los herederos están de acuerdo en vender la casa, deben hacer una partición voluntaria ante notario.

Sin embargo, si hay desacuerdo entre ellos—por ejemplo, si uno de los hermanos no quiere vender su parte de la casa—, cualquier heredero puede solicitar la partición judicial.

"En estos casos, el juez puede ordenar la venta del bien o su subasta y repartir el dinero en las proporciones que correspondan a cada uno. La ley busca que ningún copropietario quede atrapado en una situación que no quiere", explica el abogado.

Impuestos y costos al vender una casa heredada

Vender una casa heredada trae obligaciones fiscales. En Colombia, la venta de un inmueble heredado genera un impuesto por ganancia ocasional del 15 % sobre el valor de la utilidad obtenida en la venta.

Además, si el impuesto predial está en mora, toca ponerte al día antes de vender. Mejor tener todo en regla desde el principio.

Lee también: ¿Qué impuestos se pagan al vender un inmueble en Colombia?

¿Cuánto cuesta hacer una sucesión en Colombia?

Los costos cambian según dónde hagas el trámite:

• Vía notarial (cuando hay acuerdo)

Los costos notariales y de abogado pueden variar dependiendo del valor de los bienes. Si la herencia supera los 40 salarios mínimos legales vigentes (SMLV), necesitas hacer el trámite con abogado obligatoriamente, incluso si hay un solo heredero.

Solo si el valor de la herencia es menor a 40 SMLV, y no hay menores de edad involucrados, los herederos pueden adelantar el proceso sin abogado.

• Vía judicial (cuando no hay acuerdo entre los herederos)

Una sucesión judicial suele ser más costosa y prolongada, ya que requiere obligatoriamente la intervención de un abogado y genera mayores gastos procesales.

En ambos casos, contar con asesoría legal desde el inicio es fundamental para evitar errores, demoras y sobrecostos.

Errores frecuentes y recomendaciones

Error #1: Intentar vender el inmueble sin haber completado la sucesión

Otra opción que algunos herederos consideran es vender su parte del inmueble. Si bien legalmente es posible ceder derechos hereditarios, hacerlo sin que la propiedad esté claramente adjudicada puede generar conflictos o inseguridad jurídica.

Error #2: No hacer inventario y avalúo realista de los bienes

"Es fundamental asesorarse con un abogado experto desde el inicio, sincerar el valor real del inmueble y dejar todo debidamente documentado. Esto evita disputas futuras y facilita todo el proceso", concluye Montealegre Rodríguez.

Error #3: No registrar la adjudicación y no formalizar los acuerdos entre herederos

Sin registro, legalmente no eres propietario. Todo tu esfuerzo se pierde. Los acuerdos de palabra se olvidan. Todo por escrito y ante notario.

Mi hermano no quiere vender su parte de la casa: ¿qué hago?

La ley te protege. Puedes:

1. Buscar acuerdo familiar

   • Negocia precios justos

   • Considera que uno compre la parte del otro

   • Busca alternativas como arrendar en lugar de vender

2. Solicitar partición judicial

   • El juez ordena la venta

   • Se remata el inmueble

   • Cada uno recibe su parte en dinero

3. Vender tu parte

   • Puedes ceder tus derechos hereditarios

   • Mejor que sea después de la adjudicación

   • Evita problemas legales futuros

Vender una casa heredada puede ser complejo, pero con los pasos correctos y asesoría adecuada, logras hacerlo sin contratiempos. La clave está en entender que la herencia es solo el primer paso. Conoce más en nuestra guía para vender una casa en Colombia.

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