Luis Miguel Cardona Aguirre
Las arras no son un simple adelanto: son tu blindaje jurídico al comprar o vender vivienda. Conoce los tipos, cuánto pagar y qué pasa si alguien incumple. Protege tu plata antes de firmar.
Comprar o vender una propiedad en Colombia es un paso enorme para tu bolsillo. La promesa de compraventa es el documento que blinda ese negocio. Pero hay un concepto que genera dudas, conflictos y hasta pleitos legales: las arras.
No son un simple "adelanto". Son la garantía jurídica de que el negocio va en serio. En esta guía te explicamos qué son las arras en un contrato de compraventa, cuánto dinero entregar, los tipos de arras que existen y qué pasa con tu plata si alguien decide echarse atrás.
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Las arras son una suma de dinero que una de las partes —casi siempre el comprador— entrega al firmar la promesa de compraventa. Su objetivo es claro: demostrar que el negocio va en serio y dejar establecidas las consecuencias si alguien incumple.
"Las arras cumplen una función de garantía. No solo demuestran la intención real de cerrar la operación, sino que anticipan las consecuencias si alguna de las partes decide no cumplir", explica Javid Ortega, abogado inmobiliario.
En palabras simples: las arras protegen a las dos partes. Al comprador, si el vendedor desiste del negocio injustificadamente. Al vendedor, si el comprador decide no seguir comprar el inmueble sin causa válida.
En Colombia existen distintos tipos de arras. Su efecto jurídico depende de cómo queden redactadas en el contrato.
"En la práctica, muchos conflictos surgen porque el contrato no aclara si las arras son confirmatorias, penales o penitenciales. Esa omisión deja a las partes en una zona gris jurídica. Que tu contrato de arras de compraventa sea específico en este punto es fundamental", advierte el abogado Ortega
Ojo con este dato: si el contrato no especifica el tipo de arras, la ley presume que son arras confirmatorias.
Funcionan como un anticipo del precio del inmueble. No permiten a las partes desistir libremente del negocio. Si el contrato se cumple, ese dinero se descuenta del valor final. Si hay incumplimiento, toca reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato, más la indemnización de perjuicios. Pero no operan sanciones automáticas.
Un modelo de arras confirmatorias en Colombia debe dejar claro que el dinero entregado es parte del precio y que no hay derecho de retracto para ninguna de las partes.
Establecen una sanción económica en caso de incumplimiento. Sirven como una cláusula de castigo previamente pactada y evitan discusiones posteriores sobre el monto del perjuicio. Estas castigan el incumplimiento, no permiten retractarse. Se pueden acumular con el cumplimiento del contrato, es decir, pagarlas no libera de cumplir el contrato (a menos que se pacte lo contrario).
Son las únicas que permiten el desistimiento unilateral. Son las más conocidas en la práctica inmobiliaria. Si el comprador se arrepiente, pierde las arras. Si el vendedor se retracta, debe devolver el doble.
La ley colombiana no fija un porcentaje obligatorio de arras. "No existe una tarifa legal. El porcentaje debe responder a un acuerdo razonable entre las partes y al valor del inmueble. Las arras no están pensadas para castigar, sino para dar seguridad al negocio", señala Ortega.
En la práctica, lo más común es pactar entre el 5 % y el 10 % del valor del inmueble. Esta cifra puede variar según el tipo de negocio, el acuerdo entre comprador y vendedor y el nivel de riesgo que se quiera cubrir.
Más que el porcentaje, lo que importa es que el monto sea proporcional, razonable y coherente con el precio de la propiedad. Un valor demasiado alto puede generar desequilibrios y problemas si el negocio no se concreta.
Las consecuencias dependen del tipo de arras pactadas:
Arras penitenciales (de retracto): si el comprador incumple, pierde la plata entregada. Si el vendedor incumple, devuelve el doble.
Arras confirmatorias: el dinero se imputa al precio o se reclama como parte de los perjuicios.
Arras penales: opera la sanción económica establecida en el contrato, sin necesidad de probar el daño.
El error más común es no especificar el tipo de arras en la promesa de compraventa. Cuando el contrato no lo indica, la ley las interpreta como confirmatorias. También pasa mucho que las personas asumen que todas las arras funcionan igual o que siempre se devuelven.
Otros errores frecuentes:
No dejar constancia escrita del pago.
No definir con claridad las condiciones de incumplimiento.
Pactar montos desproporcionados frente al valor del inmueble.
Firmar un modelo de contrato de arras confirmatorias genérico sin adaptarlo a tu caso.
Antes de entregar tu plata, ten en cuenta estos pasos:
Lee con atención la cláusula de arras en la promesa de compraventa.
Verifica que el tipo de arras esté definido de forma clara.
Entiende las consecuencias jurídicas si decides desistir.
Pide que un abogado inmobiliario revise el contrato, especialmente en operaciones de alto valor.
Si estás del lado de la venta, preparar bien tu documentación es igual de importante. Revisa los trámites para vender una casa en Colombia y asegúrate de tener todo en orden antes de negociar.
Las arras no son un simple trámite. Son una herramienta jurídica poderosa que, bien utilizada, protege tu negocio. Pero mal pactada, se convierte en una fuente de conflictos costosos. En el mercado inmobiliario, la claridad desde el inicio siempre es la mejor inversión.
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Ahora ya lo sabes: entender qué son las arras, sus tipos y cómo pactarlas es el primer paso para cerrar un buen negocio. ¿Ya revisaste la cláusula de arras de tu próxima promesa de compraventa?
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