Certificado de Tradición y Libertad: Guía completa

¿Qué es el Certificado de Tradición y Libertad?

Es la historia jurídica completa de un inmueble. Piénsalo como el documento de identidad de una casa o apartamento. Allí encuentras quiénes han sido sus dueños, si tiene deudas, embargos o cualquier problema legal que pueda afectar tu inversión.

El Certificado de Tradición y Libertad lo expide la Superintendencia de Notariado y Registro. Es un documento público y es único para cada propiedad en Colombia.

¿Lo mejor? Permite remitirse a documentos complementarios, como escrituras públicas o sentencias judiciales. Todo lo que no aparece registrado en este certificado no existe legalmente. Si alguien te dice que compró un inmueble, pero no está inscrito en este certificado, esa persona no puede reclamar su derecho de propiedad ante la ley. Por eso es tan importante en todo trámite inmobiliario.

¿Para qué sirve el Certificado de Tradición y Libertad?

Este documento te revela información clave antes de comprar:

• Quién es el verdadero dueño. Confirmas que quien te está vendiendo es realmente el propietario legítimo.

• Si tiene deudas o embargos. Sabes si el inmueble tiene hipotecas activas, embargos judiciales o cualquier otro gravamen que pueda complicar la compra.

• Su historia de propietarios. Ves todas las compraventas, herencias o donaciones que ha tenido.

• Si está en propiedad horizontal. Confirmas si hace parte de un conjunto residencial o edificio con normas y convivencia de copropiedad.

• Restricciones legales. Identificas si hay afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia inembargable, órdenes administrativas o medidas cautelares como procesos de extinción de dominio o compras públicas.

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Tradición y libertad: ¿qué significan?

El nombre del documento no es casual. Tiene dos partes:

• Tradición: muestra cómo se ha transferido la propiedad. Compraventas, donaciones, herencias o prescripción adquisitiva del dominio. Es el historial de dueños.

• Libertad: indica si el inmueble tiene gravámenes. Hipotecas, embargos, servidumbres, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia inembargable. Un inmueble "libre" no tiene ningún gravamen activo.

Cómo leer un Certificado de Tradición y Libertad paso a paso

Es más simple de lo que crees. David Vargas nos da las claves para entenderlo:

1. Número de matrícula inmobiliaria

Es el primer dato que ves. Se compone de tres dígitos, un guion y otra serie de números.

Los tres primeros dígitos te dicen en qué oficina de registro está inscrito el inmueble. Por ejemplo:

• 001: Oficina de registro de Medellín zona sur

• 01N: Oficina de registro de Medellín zona norte

Los números después del guion indican cuántos inmuebles tiene registrados esa oficina. “En pueblos pequeños pueden ser tres o cuatro dígitos. En ciudades grandes, seis, siete u ocho números debido a la cantidad de inmuebles”.

2. Estado del folio

Puede estar en dos estados:

• Activo: indica que el folio está vigente. El inmueble existe.

• Cerrado: significa que el inmueble original ya no existe como tal. Puede haberse dividido en varios lotes o unificado con otro. Cuando esto pasa, se crea una nueva matrícula para cada lote resultante.

3. Anotaciones (la parte más importante)

Aquí está toda la historia del inmueble. Las anotaciones aparecen en el orden en que llegaron al registro, no necesariamente en el orden cronológico en que sucedieron los actos.

Cada anotación representa un acto que afecta la tradición o la libertad del inmueble (ej. compraventa, constitución de régimen de propiedad horizontal, hipoteca, levantamiento de hipoteca).

David nos explica los dos tipos de anotaciones:

• Anotaciones de tradición: funcionan como una cadena. Alguien le compra a otra persona, esa persona hereda, esta lo dona, y así sucesivamente. Aquí verificas que quien te vende es el dueño legítimo de la propiedad.

• Gravámenes: funcionan como un espejo. “Todo gravamen debe tener su cancelación. Si no aparece la cancelación, el gravamen sigue activo sobre la propiedad. Aquí evalúas si el problema es grave, si tiene solución o si quieres correr el riesgo de comprar con ese gravamen”.

Anotaciones de alerta comunes en el certificado de Tradición y Libertad: qué buscar y cómo actuar

1. Hipotecas

Una vivienda hipotecada sí se puede vender. Lo crucial es saber:

• Quién es el acreedor (banco o persona natural)

• Cuánto falta por pagar de la hipoteca

• Si tu crédito cubre ese saldo

✔️ ¿Qué hacer? Si vas a comprar con crédito, verifica que el monto cubra la hipoteca existente para que pueda cancelarse en el momento de la escritura.

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2. Afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia inembargable

Levantar el patrimonio puede ser complejo cuando hay hijos menores de edad. En algunos casos requiere proceso judicial si no se puede sustituir el inmueble por otro, debido a la ley de protección del patrimonio familiar en favor de menores.

✔️ ¿Qué hacer? Consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de avanzar.

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3. Construcciones ilegales

Si hay diferencias grandes entre los metros construidos registrados y los reales, los bancos pueden negarse a prestarte la plata para la compra.

✔️ ¿Qué hacer? Como comprador, haz una lectura preliminar para entender lo básico y verificar que los metros construidos coincidan con lo registrado. Si no coinciden, busca asesoría de un profesional experto en derecho inmobiliario o civil que te orienten cómo negociar con el vendedor para que legalice la construcción antes de la venta.

4. Limitaciones relacionadas al Plan de Ordenamiento Territorial

Por ejemplo, si la alcaldía anota que una vía pública pasará por el inmueble. Esto podría llevar a su adquisición por parte del Estado.

✔️ ¿Qué hacer? Consulta con un abogado y evalúa si vale la pena asumir ese riesgo.

5. Embargos

Esta anotación es una alerta roja. Un inmueble embargado no se puede vender hasta que se resuelva el embargo.

✔️ ¿Qué hacer? No avances con la compra hasta que el vendedor solucione el embargo.

6. Procesos de sucesión

Si el inmueble está en un proceso de sucesión, existe el riesgo de que aparezcan herederos no considerados. Esto podría invalidar la venta.

✔️ ¿Qué hacer? Espera a que el proceso de sucesión esté completamente consolidado antes de comprar.

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7. Falsa tradición

Ocurre cuando alguien vende un bien que no es suyo. El registro anota que quien vendió no era el propietario. Esto puede indicar una estafa o la venta de derechos de posesión.

✔️ ¿Qué hacer? No compres un inmueble con falsa tradición.

8. Procesos de extinción de dominio

Esta es la anotación más grave. Significa que el Estado está investigando el origen del inmueble porque puede ser producto de actividades ilícitas.

Comprar un inmueble con esta anotación es extremadamente riesgoso. Deberías demostrar buena fe exenta de culpa, investigar el origen lícito del inmueble y verificar que no tenga otros embargos o medidas cautelares.

✔️ ¿Qué hacer? No compres. El riesgo es demasiado alto.

Cómo solicitar el certificado de tradición y libertad

Es fácil. Cualquier persona puede pedirlo. No necesitas ser el dueño del inmueble.

Opciones para solicitar el certificado:

• Presencialmente en cualquier oficina de Registro de Instrumentos Públicos

• En línea a través de la Superintendencia de Notariado y Registro: https://certificados.supernotariado.gov.co/certificado

Cuánto cuesta el certificado de tradición y libertad: aproximadamente $35.900 pesos en 2025. Este valor incluye la tarifa de emisión y el costo del servicio de obtención en línea.

El proceso es rápido. En pocos minutos tienes el documento en tus manos o en tu correo electrónico.

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Ahora lo sabes. El certificado de tradición y libertad es tu mejor aliado antes de comprar vivienda. No firmes nada sin revisarlo. No asumas riesgos innecesarios. Compra con información completa y con la tranquilidad de saber que tu inversión está protegida. ¿Ya consultaste el certificado del inmueble que te interesa?

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