Retos en la estructuración de proyectos inmobiliarios con entidades públicas

El país, a medida que avanza en su meta por alcanzar un desarrollo socioeconómico, debe ocuparse de cerrar algunas brechas existentes en diferentes frentes sociales, buscando mejorar las condiciones de vida de los colombianos.

Tres de las principales brechas son el acceso a la educación escolar, las cárceles y las camas en los hospitales:

• Acceso a la educación escolar:

  se requiere construir 51.000 aulas para tener cobertura total aplicando la jornada única escolar. Según el Departamento Nacional de Planeación, DPN, es necesaria una inversión de $7.2 billones para la construcción de estas aulas.

• Cárceles:

  la tasa de hacinamiento en Colombia se calcula en 53%. Para superar la sobrepoblación de reclusos se requiere construir nuevos establecimientos carcelarios, lo que supone una inversión cercana a los $4.6 billones de pesos.

• Camas en hospitales:

  de acuerdo con la población colombiana, se necesitan 81.000 camas nuevas para alcanzar el óptimo mundial, lo que exige una inversión de $31 billones aproximadamente.

Sin embargo, la realidad de los recursos disponibles del Estado para reducir estas brechas se ha visto limitada por los bajos precios del petróleo y, en general, de los commodities. El Gobierno, entonces, cuenta con menos ingresos para hacerle frente a esos retos, pero continúa firme en su propósito de avanzar en cada uno de estos frentes.

Este contexto sugiere que para actuar de manera eficiente es necesario contar con el sector privado y es ahí en donde las Asociaciones Publico Privadas, APP, cobran importancia para el desarrollo de los proyectos. En efecto, actualmente existe una serie de iniciativas para construir edificaciones a través de APP que están en etapa de estructuración, sin embargo, ninguna se encuentra en una etapa posterior, por lo que no existen casos de éxito.

Por esta razón, es importante no solo adoptar lecciones aprendidas en lo relacionado con la infraestructura vial, sino también preguntarnos si las APP, como las conocemos, son el único mecanismo que nos va a permitir llevar a cabo estos proyectos, teniendo en cuenta que entre vías y edificaciones existen diferencias sustanciales.

Exploración de otros esquemas innovadores 

Una de las diferencias más significativas entre proyectos viales y de edificaciones es la fuente de pago, pues los proyectos de cárceles o edificios administrativos, por ejemplo, no tienen una fuente de explotación comercial representativa, como sí la tienen las vías a través de los peajes. Esto hace que la única fuente de pago sean los recursos del Gobierno, lo que implica una exigencia económica mayor para las finanzas del Estado.Por lo anterior y debido a la diversidad de tipologías de proyectos que se encuentran en el sector de edificaciones (colegios, cárceles, edificios administrativos, centros deportivos, museos, entre otros), no puede haber un solo vehículo para desarrollar los proyectos. Se deben explorar otros esquemas innovadores que le permitan al sector público ofrecer condiciones atractivas para el sector privado.Se podría pensar, por ejemplo, en fuentes de pago en especie que sean del interés de los constructores, como inmuebles que estén en poder de los entes públicos. Es claro que las entidades públicas tienen dentro de sus activos, inmuebles tanto rurales como urbanos de gran valor comercial, que hoy en día son improductivos y que pueden ser utilizados como parte de pago para los constructores.Se podría utilizar un esquema de subasta donde concursen los privados y gane el que esté en la capacidad de construir más metros cuadrados a cambio de la entrega de inmuebles específicos. La Agencia Nacional Inmobiliaria Virgilio Barco está trabajando en este tipo de propuestas que ayudarán a acelerar la viabilidad de estos proyectos, reduciendo de manera significativa el aporte en recursos líquidos del Estado.

Participación sectorial de proyectos desarrollados bajo Obras por Impuestos

Otro esquema que se puede evaluar es “Obras por Impuestos ”, implementado en Perú desde 2008 y bajo el cual, a la fecha, se han ejecutado 204 proyectos por un valor de US$650 millones. Obras por Impuestos consiste en desarrollar obras que pueden ser de iniciativa pública o privada, donde la remuneración al privado radica en otorgarle certificados de inversión pública que son utilizados para el pago de impuesto de renta. En otras palabras: el privado realiza obras que contrata con el sector público a cambio de poder descontarse el impuesto de renta pagadero al año siguiente de la fecha de culminación del proyecto.

Esto trae beneficios para ambos, pues mientras las entidades públicas aceleran la ejecución de obras adelantando recursos, las entidades privadas pueden aprovechar el gasto en impuestos para desarrollar obras sociales que les sirvan para acercarse a las comunidades y expandir los programas de Responsabilidad Social Empresarial.

El llamado entonces, es a pensar de manera innovadora en diferentes formas de estructurar proyectos entre entes públicos y privados para los negocios inmobiliarios, pues dada la heterogeneidad de los tipos de edificaciones posiblemente se requerirán diversos esquemas para desarrollarlos. Dado que estos proyectos apenas se están concibiendo, hay tiempo para analizar nuevas ideas y avanzar en temas legales y contractuales con el fin de crear un ambiente de negocios compatible con estas iniciativas. Lo importante, al final del día, es poder construir proyectos que supongan no solo un beneficio para las empresas y el Estado, sino también para las comunidades y el progreso del país en materia económica y social.